Czynsz jest powszechnym wydatkiem dla firmy. Istnieją różne sposoby obliczania czynszu, w zależności od konfiguracji. W niektórych przypadkach firma będzie miała umowę z wynajmującym na odroczony czynsz, często dlatego, że właściciel wynajmował jeden lub więcej wolnych miesięcy we wczesnych dniach dzierżawy najemcy. Możesz zobaczyć to w bilansie firmy jako "odroczone zobowiązanie z tytułu czynszów", co jest po prostu tym, jak księgowy dzieli płatności w ciągu pewnego okresu w celu ułatwienia budżetowania.
Co to jest odroczona odpowiedzialność za wynajem?
Jeśli podpisujesz umowę najmu mieszkania, a pierwszy miesiąc jest bezpłatny, po prostu będziesz cieszyć się miesiącem, w którym nie płacisz czynszu. Nie jest to jednak łatwe dla firmy, zwłaszcza jeśli ten darmowy czynsz zostanie przedłużony na kilka miesięcy. Firmy muszą wykazywać miesięczne koszty operacyjne z różnych powodów. Aby to ułatwić, księgowi używają czegoś, co nazywa się odroczoną opłatą czynszową, gdzie pobierają cały rok czynszu i dzielą go przez 12, aby uzyskać miesięczną opłatę za czynsz za bilans.
Księgowi czasami będą odnosić się do tego typu rachunkowości jako rachunkowości liniowej, co oznacza po prostu, że koszty czynszu są wyrównane w warunkach najmu. Podobna koncepcja dotyczy rozliczania budżetu, które firmy użyteczności publicznej oferują swoim klientom. Zamiast rachunków, które wahają się z miesiąca na miesiąc, możesz zdecydować o oszacowaniu i uśrednieniu rachunku w ciągu roku. Dzięki temu łatwiej jest osiągnąć miesięczny budżet gospodarstwa domowego, ponieważ będziesz wiedzieć, ile dolega na twoje rachunki za prąd lub wodę co miesiąc. Ta sama zasada dotyczy budżetowania biznesowego.
Odroczony czynsz i nierównomierne płatności
Ta forma rachunkowości może być również stosowana, jeśli firma zajmuje się nierównomiernymi płatnościami miesięcznymi. Na przykład w grudniu możesz otrzymać zniżkę od właściciela, aby uwzględnić dni, w których Twoje biuro będzie zamknięte na święta. Jeśli Twoja firma musi opuścić pomieszczenie przez pewien czas z powodu szkód budowlanych lub budowlanych, właściciel może odstąpić od czynszu w tym okresie, co zmusi cię do ponownego obliczenia budżetu na rok.
Ukryte wydatki mogą również powodować nierówne i nieprzewidywalne opłaty za czynsz. Niestety, może to skomplikować budżetowanie odpowiedniej kwoty do wynajęcia, ponieważ wydatki takie jak opłaty za utrzymanie budynku mogą się zmieniać z czasem. Z tego powodu firma może zaokrąglić tę kwotę, aby upewnić się, że budżet obejmuje dodatkowe opłaty, które powstają z miesiąca na miesiąc.
Czynsz wzrasta z czasem
Możesz mieć umowę najmu, w której wiesz z góry, że czynsz wzrośnie o określoną kwotę. Pierwszy rok może być ustawiony na jedną stawkę, na przykład wzrost o 5 procent po osiągnięciu końca tego terminu. Jeśli jednak umowa dzierżawna trwa od 1 sierpnia do 31 lipca, ale twój rok podatkowy to od 1 stycznia do 31 grudnia, będziesz zajmować się pięcioma miesiącami wyższego czynszu, tworząc rozbieżność. Tak jak w przypadku otrzymania darmowych miesięcy na początku okresu najmu, musisz obliczyć miesięczny czynsz na podstawie całkowitej liczby czynszów za cały rok. Oznacza to, że na początku każdego roku będziesz musiał dokładnie sprawdzić swoją umowę najmu, aby zidentyfikować ewentualne podwyżki, które mogą wejść w życie w ciągu tego roku, a następnie odpowiednio zaplanować miesięczne płatności.
Dlaczego firmy korzystają z odroczonej odpowiedzialności najem
Budżet przedsiębiorstwa pokazuje, że jego wysiłki mają na celu utrzymanie jak największej pozytywnej gotówki przez cały rok. Bilans pokaże aktywa - wszystko, co firma posiada z gotówki, na sprzęcie i zapasach - oraz zobowiązania, które obejmują wiele wydatków ponoszonych przez firmę w trakcie prowadzenia działalności. Celem każdej firmy jest wykazanie, że jej aktywa są na tyle silne, że przewyższają wiele zobowiązań, które w naturalny sposób narosną w miarę wzrostu.
Kiedy czynsz waha się z miesiąca na miesiąc, trudno jest dokładnie określić, jakie są rzeczywiste zobowiązania firmy. Wieczorem to sprawia, że rzeczy stają się bardziej przewidywalne. Być może jeszcze bardziej korzystny jest fakt, że dzięki czynszowi na zasadzie straight-lining, firmy mogą korzystać z wszelkich odroczeń, które otrzymują w ciągu roku. Jeśli więc firma płaci 1000 $ miesięcznie, ale na początku dostaje trzy darmowe miesiące, może odjąć 3 000 USD od całości, a następnie podzielić ją na ten pierwszy rok. To pokazuje, że miesięczne zobowiązanie za czynsz jest znacznie niższe niż bez tej zniżki. Firma poszukująca finansowania lub dostarczająca środki finansowe akcjonariuszom mogłaby wyjść bardziej pozytywnie dzięki temu tańszemu miesięcznemu kosztowi.
Co to jest odroczona kalkulacja czynszów?
Obliczanie odroczonego czynszu wymaga dość prostej formuły, którą można stosować co roku. Podczas ustalania przyszłorocznego budżetu po prostu uwzględnij wszystkie koszty związane z czynszem za wszystkie dwanaście miesięcy. Jeśli Twój agent nie zawrze wszystkich dodatkowych opłat w jednej płatności ryczałtowej, dodaj je również. Jeśli masz dzierżawę netto, gdzie płacisz czynsz, podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe, dodaj wszystkie te podatki i składki do rocznych płatności. Jeśli więc płacisz 1000 USD miesięcznie za czynsz i 200 USD miesięcznie za podatki i ubezpieczenie, pomnóż 1,200 USD przez 12, aby uzyskać roczne opłaty za czynsz w wysokości 14 400 USD. Jeśli jednak wynajmujący zaoferował trzy miesiące darmowego czynszu jako premię motywacyjną, odejmij 3000 $ od tej sumy, aby uzyskać 11 400 $, następnie podziel tę kwotę przez 12, co spowoduje, że miesięczne koszty najmu, ubezpieczenia i podatku od nieruchomości do 950 USD, znaczna redukcja w stosunku do pierwotnie 1 200 USD miesięcznie.
Jak działa Odroczony czynsz
Kiedy czynsz zostanie zniesiony na początkowy okres po przeniesieniu, Twój zespół księgowy traktuje to jako kredyt do celów księgowych. Więc jeśli wprowadzisz się 1 sierpnia i twój czynsz będzie wolny do 1 grudnia, twoi księgowi będą w istocie tworzyć konto odpowiedzialności i traktować niezapłacony czynsz jako kredyt na to konto. Kiedy nadejdzie 1 grudnia, a Ty będziesz odpowiedzialny za całą kwotę, zostanie zastosowana część tego nieopłaconego czynszu wraz z pieniędzmi, które obliczyłeś, płacąc po rabacie.
Jeśli miesięczny czynsz wynosi 1000 USD, a czynsz za pierwsze trzy miesiące jest bezpłatny, czynsz wynosi 12 000 USD za rok, ale odjąć 3 000 USD, ponieważ pierwsze trzy miesiące są bezpłatne. Twoje obliczenia mówią, że płacisz 12.000 $ mniej 3000 $, lub 9 000 $, które podzielone przez 12 to tylko 750 $ miesięcznie. Ale twój gospodarz spodziewa się 1000 $, a nie 750 $, więc dodatkowe 250 $ pochodziłoby z tego konta odpowiedzialności, które twoja księgowa utworzyła 1 sierpnia. Z tego konta będziesz pobierał 250 $ przez trzy miesiące, a potem zaczniesz płacić pełne 1000 $ twojego zwykłego budżetu.
Full-Service Gross Leases
W rzeczywistości można uniknąć fluktuacji w zakresie negocjowania umowy najmu. Najpopularniejszym rodzajem leasingu jest pełna dzierżawa brutto, nazywana również zmodyfikowaną siatką brutto lub zmodyfikowaną. W przypadku tego rodzaju dzierżawy właściciel i najemca dzielą koszty operacyjne, które następnie są wliczane do miesięcznego kosztu najmu. Dzięki temu łatwiej rozliczać się z czynszu w trakcie okresu leasingu, ponieważ nie wzrasta ani nie maleje wraz ze zmianą wydatków. Nadal musisz rozliczać się z odroczonego czynszu, jeśli na początku okresu leasingu otrzymasz darmowy miesiąc lub dwa, ale po zamknięciu dzierżawy będziesz mógł liczyć na ten miesięczny wydatek koniec tego okresu, kiedy kwota może zostać zwiększona, jeśli właściciel wybierze.
Jedną wadą pełnej dzierżawy brutto jest to, że jeśli koszty operacyjne są niższe niż początkowo obliczone, nie otrzymasz za to obniżki z czynszu. O ile Twój agent ds. Wynajmu nie jest szczególnie hojny, prawdopodobnie nie zauważysz spadku kosztów najmu po osiągnięciu końca umowy najmu. Z drugiej jednak strony, jeśli koszty nagle wzrosną w ciągu roku, kwota, którą płacisz, nie wzrośnie. Prawdopodobnie właściciel nieruchomości przyjrzy się temu, co płacisz, i zwiększy kwotę po upływie okresu najmu.
Rachunkowość krótkoterminowych i długoterminowych odroczonych czynszów
Dodanie kolejnego poziomu do tego jest faktem, że odroczenia czynszu można sklasyfikować jako krótko- lub długoterminowe. W niektórych przypadkach księgowi rozdzielają opłaty czynszowe na wydatki bieżące i nieprogowe, ponieważ nieprzyjęte kwoty czynszu nie zostaną wykorzystane w danym okresie budżetowym. Innymi słowy, wszystko, co zapłacisz w przyszłym roku, jest przyszłorocznym problemem i tym samym jest klasyfikowane jako długoterminowy wydatek. Z tego powodu nie uwzględnisz pięcioletniego wzrostu czynszów w przyszłym roku, kiedy będziesz realizował tegoroczny budżet, nawet jeśli wiesz, że to nadchodzi. Zamiast tego podziel wypłaty czynszu przez 12 miesięcy w oparciu o to, ile zapłacisz za okres obowiązywania budżetu.
Radzenie sobie z rosnącymi stawkami
Najlepszą rzeczą w dokładnym monitorowaniu płatności czynszu w bilansie jest to, że dokładnie monitorujesz wydatki. Koszty roku bazowego mogą łatwo Cię oszukać, ponieważ większość umów najmu jest ustalana za określoną cenę przez pierwszy rok, aby sprawdzić, czy pokrywa wszystko. Nie jest niczym niezwykłym dla najemców, aby zobaczyć czynsz za wzrost powierzchni handlowej w drugim roku, opierając się wyłącznie na tym, że koszty operacyjne pierwszego roku były wyższe niż pierwotnie planowano.
Jeśli zauważysz, że czynsz firmy znacznie wzrasta wraz z twoją drugą letnią dzierżawą, poproś wynajmującego, aby pokazał ci kopię tych kosztów operacyjnych. Najlepiej, aby w tym okresie wypłatą było wszystko, co płacisz miesięcznie. Zawsze możesz zabrać swoje biuro gdzie indziej, ale przeprowadzka może być kosztowna. Z tego powodu skorzystasz z możliwości omówienia z wynajmującym możliwości negocjowania podwyżki, abyś nadal miał dobrą stopę procentową.
Odroczony czynsz i nabycie
W pewnym momencie życia firmy inna firma może złożyć ofertę zakupu. Jeżeli ta oferta zostanie zaakceptowana, zespół księgowy spółki przejmującej będzie chciał finansów, ponieważ kupujący przejmuje wszystkie aktywa i zobowiązania spółki, którą nabywa. Kiedy tak się dzieje, odroczone kwoty czynszu w bilansie mogą skomplikować sytuację, szczególnie jeśli warunki umowy oznaczają, że czynsz wzrośnie w późniejszych miesiącach. Jeżeli ten wzrost spowoduje wzrost czynszu powyżej stopy rynkowej, spółka przejmująca ponosi odpowiedzialność z tego tytułu.
Kiedy taka odpowiedzialność pojawia się w budżecie, decyzja o podjęciu podejmuje firma nabywająca, która często kieruje się radą zespołu księgowego. W takim przypadku korzystne może być przeniesienie biura do nowej lokalizacji, nawet jeśli będzie to kosztować pieniądze. Najlepiej jest ustalić uczciwą stopę rynkową i przeprowadzić porównanie kosztów, a następnie przedstawić informacje odpowiednim stronom.
