Wskaźnik CAP oznacza stopę kapitalizacji. Jest to metryka, która opisuje stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości w oparciu o wysokość czynszu, który można uzyskać. Inwestorzy wykorzystują stawkę CAP przy podejmowaniu decyzji o zakupie, ponieważ pomaga im określić, która nieruchomość inwestycyjna zapewni najlepszy zwrot z ich pieniędzy.
Wskazówki
-
Wskaźnik CAP pokazuje potencjalną stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Jeśli chcesz kupić nieruchomość za gotówkę, stopa CAP będzie odzwierciedlała roczną stopę zwrotu, którą otrzymasz za swoje pieniądze.
Definicja współczynnika CAP
Stawka CAP jest to stosunek dochodu operacyjnego netto uzyskanego z nieruchomości do wartości aktywów nieruchomości. Mówiąc prościej, czynsz netto jest podzielony przez cenę sprzedaży. Wynikowa liczba przedstawia procent zwrotu, jaki otrzymasz z inwestycji w nieruchomości w całości gotówkowe. Inwestorzy wykorzystują stawkę CAP, aby szybko pomnożyć potencjalną inwestycję w stosunku do innych nieruchomości inwestycyjnych. Ponieważ jednym z głównych składników jest dochód z wynajmu, stawki CAP są zwykle prognozowane na podstawie szacunkowych prawdopodobnych czynszów.
Obliczanie współczynnika CAP
Aby obliczyć współczynnik CAP, spójrzmy na nieruchomość, która jest dostępna na rynku za 400 000 USD. Wyobraź sobie, że nieruchomość będzie wynajmować za 25 000 $ rocznie, a nie będzie 5000 $ wydatków, takich jak koszty naprawy, marketingu i ubezpieczenia; dochód operacyjny netto wynosi 25 000 $ mniej 5 000 $ lub 20 000 $. Stawka CAP wynosi 20 000 USD podzielona przez 400 000 USD, czyli 5 procent. W branży nieruchomości komercyjnych często można powiedzieć, że nieruchomość ta była sprzedawana po stawce 5% CAP, co oznacza, że inwestycja gotówkowa warta 400 000 USD ma przynieść roczny zwrot w wysokości 5%.
Wskaźnik CAP Porównaje ryzyko
Stawki CAP to łatwy sposób na zmaksymalizowanie ryzyka związanego z inwestycją w nieruchomości w stosunku do "bezpiecznej" inwestycji, takiej jak obligacje rządowe. Załóżmy na przykład, że wkładasz swoje 400 000 $ w dziesięcioletnie obligacje skarbowe - uważane za inwestycję o bardzo niskim ryzyku - które wynoszą około 2,5 procent rocznie. Porównujesz zyski w wysokości 5 procent w przypadku nieruchomości komercyjnych, a 2,5 procent w obligacjach rządowych. 2,5-procentowy dodatkowy zysk odzwierciedla dodatkowe ryzyko, które zakładasz powyżej wolnych od ryzyka skarbów, takie jak wygaśnięcie najmu, wahania wartości nieruchomości oraz to, czy najemcy faktycznie zapłacą na czas.
Dobry zły wskaźnik CAP
Stawki CAP odpowiadają poziomowi ryzyka w transakcji, więc to, czy stopa CAP jest dobra czy zła, zależy od tego, jak bardzo jesteś przeciwny ryzyku. W powyższym przykładzie można podwoić stawkę CAP do 10 procent, kupując budynek o obniżonej cenie poza centralną dzielnicą biznesową za jedyne 200 000 USD, zakładając, że nadal wynajmuje 20 000 USD rocznie. Teraz ryzykujesz, że istnieje popyt na dzierżawę w tej lokalizacji i że popyt utrzyma się na wysokim poziomie przez dłuższy czas. Jako inwestor, nie chcesz stopy CAP, która jest niższa niż bezpieczne zyski z obligacji. Poza tym wyzwaniem jest ustalenie właściwej stopy CAP w oparciu o ryzyko transakcji.
