Jeśli zajmujesz się komercyjnym inwestowaniem w nieruchomości, zapoznasz się z kryteriami kredytowania, takimi jak stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) i wskaźnik pokrycia długu (DSCR). Banki zwykle używają tych wskaźników przy podejmowaniu decyzji, czy powinny one dokonać pożyczki. Stopa zadłużenia jest nowym dzieckiem w bloku gwarancyjnym. Kredytodawcy lubią to, ponieważ w przeciwieństwie do LTV i DSCR, nie opierają się na wartości rynkowej, okresie amortyzacji i stopie procentowej, które można modyfikować lub które zmieniają się w czasie.
Wskazówki
-
Rentowność długu oblicza ryzyko związane z hipoteką na nieruchomości komercyjne poprzez podzielenie wyniku operacyjnego netto nieruchomości przez kwotę pożyczki.
Testy ryzyka dla kredytów komercyjnych
Większość banków stosuje dwa testy w celu oszacowania ryzyka związanego z komercyjną pożyczką na nieruchomości: wskaźnik pokrycia obsługi długu i wskaźnik wartości kredytu do wartości. Formuła DSCR ocenia, czy dochód operacyjny netto z nieruchomości - cały czynsz i przychody z nieruchomości pomniejszone o koszty operacyjne - przewyższa spłatę kredytu hipotecznego ze zdrowym buforem, więc nadal masz dość pieniędzy, aby spłacić pożyczkę, nawet jeśli wydatki wzrosną lub czynsz spada. Na przykład pożyczkodawca może wymagać dochodu operacyjnego netto (NOI) w wysokości 1,50 USD za każdy pożyczony 1 USD.
Wskaźnik LTV przedstawia kwotę zastawu hipotecznego podzieloną przez wartość nieruchomości. Tak więc, jeśli pożyczyłeś 500 000 $ na sfinansowanie budynku wartego 800 000 $, LTV wynosiłoby 62,5%. Niski współczynnik LTV wynoszący około 75 procent lub mniej oznacza, że bank ma duże szanse na odzyskanie pieniędzy w wyniku sprzedaży wykluczenia, nawet jeśli nieruchomość z czasem straciła na wartości.
Co to jest zysk z długu?
Problem z LTV polega na tym, że zmienia się wraz ze zmianą wartości rynkowej nieruchomości, więc trudno jest uzyskać statyczną miarę ryzyka z tymi danymi. Podobnie, ponieważ obliczenia DSCR opierają się na oprocentowaniu kredytu i okresie amortyzacji, można manipulować tymi czynnikami, aby zwiększyć DSCR. Na przykład, podniesienie okresu amortyzacji z 20 do 25 lat może doprowadzić do niższej rocznej spłaty kredytu, a tym samym do podniesienia wartości DSCR do akceptowalnego poziomu, nawet jeśli pożyczka będzie z czasem kosztować więcej. Aby zrekompensować te uchybienia, kredytodawcy zazwyczaj podają dochód z zadłużenia w zestawie ubezpieczeniowym. Stopa zadłużenia oferuje inny sposób mierzenia ryzyka komercyjnego kredytu mieszkaniowego przy użyciu tylko NOI i całkowitej kwoty pożyczki.
Jak obliczyć zadłużenie zadłużenia
Matematyka jest prosta do obliczenia dochodu z zadłużenia: podziel dochód operacyjny netto nieruchomości przez proponowaną kwotę pożyczki. Załóżmy na przykład, że kupujesz budynek o wartości 1 miliona USD, a NOI wynosi 50 000 USD rocznie. Masz 300 000 $ w gotówce i chciałbyś pożyczyć 700 000 $ na zakup budynku. Kredytodawca oblicza zadłużenie w wysokości 50 000 USD / 700 000 USD lub 7,14 procent. Kredytodawcy zwykle ustalają minimalne zadłużenie przed zatwierdzeniem hipoteki. Tak więc, przekonasz się, że kredytodawcy odwracają kalkulację na głowę, aby obliczyć kredyt hipoteczny, w którym NOI podzielone przez dochodowość daje maksymalną kwotę pożyczki. Na przykład, jeśli pożyczkodawca wymaga zadłużenia w wysokości 10 procent, wówczas nasza własność NOI o wartości 50 000 USD będzie kwalifikować się do pożyczki o wartości 500 000 USD.
Wydajność długu versus stopę kapitalizacji
Orzeszkani inwestorzy na rynku nieruchomości uznają, że definicja długu wygląda trochę jak stopa kapitalizacji, która porównuje NOI z ceną budynku - 50 000 USD / 1 milion USD w powyższym przykładzie lub 5 procent. Podobieństwo jest zamierzone. Dzieje się tak dlatego, że pożyczkodawca stosuje formułę efektywnego dochodu, aby dowiedzieć się, jakiego rodzaju zwrot z inwestycji można oczekiwać po jej pieniądzach, jeśli będzie musiał zamknąć dostęp. Wyższy wskaźnik zadłużenia oznacza, że nadchodzi więcej czynszu w stosunku do wielkości spłaty kredytu, więc istnieje spora szansa, że bank nie straci, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się z płatności hipotecznej.
Co to jest dobra zadłużenia?
W sektorze nieruchomości komercyjnych typowa minimalna akceptowalna stopa zwrotu długu wynosi 10 procent. Jednak faktyczna liczba, którą podajesz, będzie zależeć od rodzaju nieruchomości, kondycji finansowej najemcy i stóp procentowych. Ryzykowne rodzaje nieruchomości, takie jak hotele, które mogą mieć zmienny współczynnik pustostanów i nieprzewidywalny NOI, zwykle wymagają wyższych zysków niż stabilniejsze inwestycje biurowe. Mówiąc o pożyczkodawcy, wyższy wskaźnik zadłużenia wskazuje na "niższy poziom dźwigni finansowej", co wskazuje na niższe ryzyko kredytowe.
