Budynki komercyjne często mają wysoką rotację. Znalezienie nowych najemców może być bardzo czasochłonne, dlatego wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na współpracę z pośrednikami zajmującymi się nieruchomościami komercyjnymi w celu obsadzenia wakatów. Jako bonus, brokerzy mają doświadczenie i relacje i często mogą znaleźć nowych lokatorów znacznie szybciej niż właściciel, co oznacza, że właściciel może zacząć pobierać czynsz wcześniej. Oczywiście, broker nie będzie działał za darmo, czyli tam, gdzie przychodzą prowizje leasingowe.
Czym jest Komisja Leasingowa?
Zamiast wynajmując brokerowi jednolitą stawkę za sprowadzenie dowolnego lokatora, który może znaleźć, pośredników w obrocie nieruchomościami zachęca się, dając im prowizję w oparciu o część czynszu lub opłatę za metr kwadratowy. Pomaga to zmotywować ich do znalezienia długoterminowego lokatora, który wynajmie jak najwięcej miejsca w budynku.
Jak obliczane są prowizje leasingowe
To, czy broker zostanie opłacony, część czynszu, czy opłata za metr kwadratowy, zależy od rodzaju nieruchomości. Handel detaliczny, biura medyczne i dzierżawy przemysłowe są zazwyczaj wypłacane na podstawie procentu czynszu. Stawka jest zwykle wyższa na początku okresu najmu i spada z upływem czasu. Typowa struktura to 6 procent całkowitego czynszu za pierwsze pięć lat dzierżawy, 3 procent całkowitego czynszu za następne pięć lat i 1,5 procent czynszu za pozostały okres. Opcjonalne przedłużenie umowy najmu może skutkować dodatkową płatnością dla pośrednika, zwykle według najniższej stawki uzgodnionej w umowie najmu. Procent prowizji zależy od rynku, rodzaju nieruchomości i samego brokera.
Przykład komisji leasingowej
Jako przykład wykorzystując powyższą strukturę prowizji 6 - 3 - 1,5%, wyobraź sobie, że firma płaci 5 000 USD miesięcznie za czynsz i podpisuje 15-letnią umowę najmu z opcją przedłużenia dzierżawy o kolejne pięć lat pod koniec okresu leasingu. Prowizja za pierwsze pięć lat wynosiłaby 18 000 USD (miesięczny czynsz w wysokości 5 000 razy 12 miesięcy razy pięć lat w stosunku do stawki prowizji 0,06). Prowizja za następne pięć lat wyniesie 9 000 USD (miesięczny czynsz w wysokości 5 000 razy 12 miesięcy razy pięć lat w stosunku do stawki prowizji.03). Prowizja za ostatnie pięć lat wynosiłaby 4 500 USD (miesięczny czynsz w wysokości 5 000 razy 12 miesięcy razy pięć lat niż stopa prowizji.015). W sumie pośrednik wykonałby prowizję w wysokości 315 000 $.
Pod koniec dzierżawy, jeśli najemca zdecydował się przedłużyć umowę na kolejne pięć lat, broker otrzymałby dodatkowe 4,500 USD. Jeśli zdecyduje się odnowić po tym, broker, który negocjował warunki nowej umowy odnowienia dzierżawy, otrzyma zapłatę, a stawka będzie prawdopodobnie niższa niż ta początkowo pobierana przez pierwszego brokera.
Ogólne prowizje wynajmu powierzchni biurowej
W ogólnych pomieszczeniach biurowych opłata brokera jest zwykle obliczana na podstawie powierzchni zajmowanego miejsca. Stawka jest zwykle dolara za stopę kwadratową, ale znowu może się różnić w zależności od rynku i brokera. Przyjmując dolara za stopę kwadratową, prowizja ta jest znacznie łatwiejsza do obliczenia. Na przykład, jeśli najemca wynajmie 15 000 stóp kwadratowych, prowizja wyniesie 15 000 USD.
Rozszerzenia i odnowienia
W przypadku ekspansji broker powinien otrzymać dodatkową opłatę za nową powierzchnię nieruchomości w oparciu o podwyższony czynsz i stawkę prowizji za okres, w którym nastąpiło rozszerzenie. Na przykład, jeśli firma z pierwszego przykładu powyżej powiększy się w siódmym roku swojej 15-letniej dzierżawy, właściciel będzie winien brokerowi prowizję od podwyższonego czynszu w wysokości 3 procent za pozostałą część pierwszego 10-letniego okresu i 1,5 procent stawki na następne pięć lat.
Kiedy są spłacani?
Brokerzy mają nadzieję, że otrzymają wynagrodzenie tak szybko, jak to możliwe po podpisaniu umowy najmu, a wielu to umieści w umowie aukcji. Właściciele nieruchomości będą jednak generalnie czerpać korzyści z tego, że pośrednik zgodzi się zapłacić dopiero po wejściu najemcy w przestrzeń i rozpoczęciu płacenia czynszu. To zmotywuje brokera do spróbowania jak najszybszego pozyskania najemcy i opłacenia czynszu, a to pomoże zapewnić, że pośrednik będzie tylko współpracował ze stabilnymi najemcami, którzy pozostaną finansowo wypłacalni wystarczająco długo, aby zapłacić za pierwsze czynsze. Nie jest to niespotykane, gdy firmy w ciągu kilku miesięcy przeniosą się do nowego budynku, zanim jeszcze zapłacą czynsz. Zapewnia to, że przynajmniej nie zapłacisz prowizji od wynajmu na podstawie bezpłatnego wynajmowania firmy typu "deadbeat".
