Jako właściciel firmy możesz potrzebować nowych udogodnień, aby rozpocząć działalność gospodarczą lub rozszerzyć istniejącą firmę. Bez względu na rodzaj firmy, którą możesz posiadać, rodzaj nieruchomości, którą ostatecznie wybierzesz, najprawdopodobniej będzie stanowił własność komercyjną. Budynek komercyjny to po prostu nieruchomość, która jest wykorzystywana do celów biznesowych. Nieruchomość komercyjną można dodatkowo podzielić na sześć podklasyfikacji zgodnie z prowadzoną na niej działalnością gospodarczą. Wynajmowanie nieruchomości komercyjnej dla Twojej firmy nie jest zazwyczaj tak proste i proste, jak na przykład zabezpieczenie dzierżawy mieszkaniowej dla mieszkania. Negocjacje dotyczące budynków komercyjnych i nieruchomości mogą być nieco bardziej złożone, podobnie jak warunki najmu, z wieloma różnymi strukturami najmu, które mogą być oferowane przez różnych właścicieli komercyjnych.
Wskazówki
-
Budynek komercyjny to taki, który jest wykorzystywany do celów biznesowych, albo bezpośrednio przez lokal danej firmy, albo poprzez generowanie zysku, tak jak w przypadku budynków mieszkalnych.
Co to jest budynek komercyjny?
Każda nieruchomość wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej i działalności stanowi własność komercyjną, bez względu na to, czy jest to po prostu nieużytki, czy też jest ulepszana przy pomocy budynków i innych obiektów. Budynek komercyjny to dowolna struktura, w której realizowany jest lub obsługiwany jest cel biznesowy. Dotyczy to zarówno bezpośrednich zastosowań, gdy firma prowadzi działalność poza samym budynkiem, jak i pośrednich zastosowań, gdzie sam budynek jest biznesem.
Przykładem bezpośredniego wykorzystania budynku komercyjnego może być sklep spożywczy lub sklep mechaniczny znajdujący się w danym budynku. Przykładem pośredniego zastosowania biznesowego są budynki mieszkalne, w których dzierżawa poszczególnych mieszkań jest działalnością gospodarczą, która odbywa się w tych budynkach.
Budynki i nieruchomości, które zostały określone jako komercyjne, podlegają w wielu przypadkach innym przepisom podatkowym i finansowym, a także dodatkowym lub innym wymogom prawnym i zakazom. Oznaczenia handlowe również wyzwalają różne zasady finansowania zakupu, dzierżawy i ulepszeń.
Przykłady budynków komercyjnych
Obiekty handlowe i nieruchomości są zazwyczaj podzielone na sześć różnych typów lub kategorii:
- Budynki biurowe
- Obiekty handlowe
- Budynki przemysłowe
- Budownictwo wielorodzinne
- Hotele i motele
- Budynki specjalne
Zarówno w miastach, jak i podmiejskich dzielnicach budynki biurowe są powszechnie znanym typem budynków komercyjnych. Od mniejszych budynków o kilku kondygnacjach po drapacze chmur sięgające setek stóp, biurowce można znaleźć niemal wszędzie w Stanach Zjednoczonych i innych rozwiniętych krajach. Jeden szczególny podtyp budynków biurowych, medycznego budynku biurowego, uważany jest za specjalistyczne zastosowanie. Budynki biurowe wszystkich typów mogą wynajmować poszczególne biura, apartamenty lub piętra wielu najemcom lub jednemu lokatorowi, który następnie podzieli budynek według własnego uznania. W wielu przypadkach budynki biurowe są oferowane najemcom wraz z możliwością wybudowania powierzchni zgodnie ze specyfikacjami najemcy.
W nieruchomościach detalicznych i budynkach mieszczą się wszystkie rodzaje sklepów detalicznych i restauracji. Ten segment rynku nieruchomości komercyjnych może być dość złożony, z wieloma lokalnymi przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego i przepisami państwowymi mającymi zastosowanie do różnego rodzaju budynków handlowych oraz czynszem rynkowym w zależności od rodzaju budynku, wielkości, układu i liczby oraz rodzaj lokatorów. Na przykład nieruchomościami handlowymi mogą być budynki jednoosobowe, takie jak przestrzenie mieszczące pojedynczą aptekę lub duże, wielorodzinne nieruchomości, takie jak centra handlowe zakotwiczone w kilku dużych sklepach z wieloma mniejszymi sklepami, kabinami i kioskami pomiędzy nimi.
Budynki, w których zlokalizowane są zakłady produkcyjne, naprawy, badania i rozwój oraz magazyny, są wspólnie określane jako budynki przemysłowe. Te budynki komercyjne znajdują się zwykle w specjalnie wyznaczonych strefach utworzonych przez lokalne rozporządzenia i rozporządzenia. Zwykle znajdują się poza obszarami silnie zurbanizowanymi, ale znajdują się w pobliżu autostrad międzystanowych i innych znaczących dróg, kolejek i składów transportu. Często wyznaczone strefy przemysłowe zostaną podzielone na parki przemysłowe, w których będą znajdować się zakłady dla kilku przedsiębiorstw. Ze względu na dodatkowy hałas i ruch generowany przez budynki przemysłowe te obszary strefowe są zwykle izolowane przez obszary buforowe z dzielnic mieszkalnych.
Budynek mieszkalny wielorodzinny jest ograniczony zasadniczo do wszystkich nieruchomości mieszkalnych, które mogą pomieścić wiele rodzin na miejscu. Wykluczyłoby to domy jednorodzinne, ale obejmowałoby inwestycje mieszkaniowe, mieszkaniowe i mieszkaniowe. Rezydencja wielorodzinna realizuje cel komercyjny poprzez inwestycję i zarządzanie właścicielami, przy czym dochód przepływa przez czynsz płacony przez mieszkańców. Budynki z apartamentami są dalej klasyfikowane według następujących linii, na podstawie pięter, lokalizacji i obecności lub braku windy:
- Wysokie budynki obejmują jedną lub więcej wind i co najmniej dziewięć pięter.
- Średnie budynki zawierają wiele historii, ale zwykle mniej niż dziewięć, a także windę.
- Budynki typu Walk-up mają wiele pięter, zwykle od czterech do sześciu, ale bez wind.
- W budynkach w stylu ogrodowym znajduje się kilka mieszkań w trzech lub mniej piętrach z dziedzińcem lub ogrodem przypominającym ogród.
- Wytworzone parki lub wspólnoty mieszkaniowe (zwane również potocznie "parkami przyczep", choć często ma to charakter znieważający), oferują partie gruntów pod wynajem dla właścicieli, którzy umieszczają swoje mobilne lub produkowane domy (domy jedno- lub dwupasmowe) na dużo i podłącz je do istniejących źródeł narzędzi.
- Domy specjalnego przeznaczenia to wszelkiego rodzaju budynki mieszkalne wielorodzinne, które są przeznaczone specjalnie dla określonego segmentu ludności, na przykład dla rodzin o niskich dochodach lub osób starszych.
Nieruchomości hotelowe i motelowe zapewniają zakwaterowanie na żądanie dla osób podróżujących służbowo i turystycznie. Hotele mogą być duże i niezależne hotele typu boutique lub sieci. Hotele z wyższymi cenami zazwyczaj oferują lub wynajmują miejsca innym firmom wspierającym, które zapewniają wartość dodaną dla gości hotelowych, takich jak spa, salony fryzjerskie, restauracje, bary i sklepy odzieżowe. Na drugim końcu spektrum znajdują się tanie motele bez dodatkowych udogodnień lub restauracje na miejscu. Ponadto duże ośrodki wypoczynkowe i kasyna są wyspecjalizowanymi obiektami hotelowymi oferującymi zakwaterowanie w szerokim zakresie cenowym.
Wreszcie istnieje kategoria "specjalnego przeznaczenia", która obejmuje nieruchomości niemieszkalne, które są własnością właścicieli, którzy inwestują w nieruchomości komercyjne, ale nieruchomości nie spełniają naturalnie żadnej z powyższych charakterystyk, takich jak kręgielnie, miniaturowe pola golfowe i obiekty do przechowywania.
Jakie jest znaczenie komercyjnej dzierżawy?
Oprócz kilku kategorii nieruchomości komercyjnych możesz również spotkać się z różnymi rodzajami komercyjnych dzierżaw. Podczas gdy komercyjne umowy najmu zwykle zawierają kilka rodzajów wspólnych klauzul dotyczących dostępu do sieci, specyficzna struktura warunków najmu może się znacznie różnić, w szczególności w zakresie obowiązków płatniczych najemcy. Jaki rodzaj dzierżawy jest odpowiedni dla Twojej firmy zależy od wielu czynników, w tym Twoich planów biznesowych i celów dotyczących nieruchomości, prognoz przepływów pieniężnych i gotówki w kasie oraz innych elementów finansów i operacji Twojej firmy.
Pojedyncza dzierżawa netto lub dzierżawa netto zobowiązuje najemcę do zapłaty tylko zwykłego czynszu (jednak można to obliczyć), podatku od nieruchomości i nieruchomości. Wynajmujący w dzierżawie netto lub dzierżawie jednoosobowej zajmuje się (lub płaci) za utrzymanie, naprawy i ubezpieczenie nieruchomości oraz wszelkie udoskonalenia.
Podwójne umowy dzierżawy netto i netto wymagają od najemcy zapłaty czynszu, opłat za media, podatków od nieruchomości i ubezpieczenia budynku i każdej części lokalu zajmowanego przez najemcę. Wynajmujący płaci tylko za konserwację i naprawy lub wykonuje je na własny koszt. W przypadku dzierżawy trzypunktowej wynajmujący płaci za naprawy strukturalne tylko do nieruchomości lub budynków, a najemca przejmuje wszystkie inne wydatki i koszty oprócz czynszu.
Wreszcie, pełna usługa i zmodyfikowana dzierżawa brutto ogólnie dzielą koszty napraw strukturalnych i wszystkie koszty, które są objęte etykietą "kosztów operacyjnych" (w tym podatki od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, usługi komunalne i konserwacja) między obiema stronami. W przypadku budynków, w których znajduje się wielu najemców, takich jak centra handlowe i place zakupowe, najbardziej powszechnym typem jest struktura najmu brutto lub zmodyfikowana struktura dzierżawy brutto. Jeśli wzrosną koszty operacyjne, czynsz nie będzie.
Negocjowanie dzierżawy komercyjnej
Szukając odpowiedniej nieruchomości komercyjnej dla swojej firmy, odpowiedniość nieruchomości i jej budynków dla celów biznesowych to tylko początek. Konieczne będzie także osiągnięcie porozumienia z wynajmującym w sprawie warunków najmu komercyjnego, odpowiadających potrzebom biznesowym, celom i finansom. Negocjowanie warunków najmu komercyjnego może być stresującym lub nawet wywołującym niepokój doświadczeniem, jeśli nigdy wcześniej tego nie robiłeś.
Jako wstępne narzędzie negocjacyjne zawsze mądrze jest wynajmować czynsze za porównywalne lokalizacje i obiekty. Dowiedz się, jakie warunki najmu i dzierżawy są oferowane w tych lokalizacjach, a także jakie są znaczące różnice między poszczególnymi nieruchomościami, aby móc odpowiedzieć na wszelkie zastrzeżenia ze strony właściciela. Po wykonaniu pracy domowej i zrozumieniu średnich stawek czynszu w okolicy, masz większe uprawnienia do osiągania korzystnych i sprawiedliwych warunków. Z tego samego powodu, jeśli znajdziesz wiele lokalizacji, które są równie odpowiednie do porównania, możesz znajdować się na rynku dzierżawionym, a Ty możesz je przekonwertować na przewagę negocjacyjną. Co najmniej należy rozważyć możliwość skrócenia okresu najmu (na przykład jednego roku zamiast dwóch), w przypadku gdy czynsze zaczną spadać. To szybciej zwalnia twoją firmę, by znaleźć lepszy zestaw warunków. To może nie być najlepsze podejście, jeśli Twoja firma wymaga zaangażowania w ustalone miejsce, na przykład w restauracji typu fine dining.
Mówiąc o okresie najmu, zwróć szczególną uwagę na tę część umowy najmu. Jeśli lokalizacja jest satysfakcjonująca, a wynajmowana przez firmę aplikacja została zatwierdzona przez właściciela, kolejnym ważnym pytaniem jest okres obowiązywania samej umowy najmu. Niektóre firmy, takie jak restauracje, będą wymagały dłuższego okresu dzierżawy, ale w przypadku większości małych firm, okres jednego lub dwóch lat z opcjonalnymi okresami odnowienia jest najbardziej powszechny i zazwyczaj najlepiej pasuje do najemcy. Będziesz mieć pewność i wystarczająco dużo czasu na założenie swojej działalności i przyciągnięcie odpowiedniego przepływu klientów lub klientów do tej lokalizacji, ale Twoja firma nie będzie związana z długim okresem.
Wreszcie zwracaj uwagę na znacznie więcej niż tylko wysokość czynszu. Inne koszty, w zależności od rodzaju oferowanej struktury najmu, mogą znacznie obniżyć wydatki na budynki i znacznie zmniejszyć budżet. Jeśli Twoja firma będzie odpowiedzialna za koszty i wydatki oprócz czynszu, ważne jest, aby uzyskać oszacowanie tych kosztów w celu stworzenia dokładnego budżetu i oszacowania finansów Twojej firmy.Te tak zwane ukryte koszty mogą obejmować utrzymanie lub utrzymanie wspólnego obszaru i mogą być dość znaczące. Aby zapewnić jak najkorzystniejsze warunki, rozważ prośbę o limit lub maksymalną kwotę, jaką możesz ewentualnie ocenić za te przedmioty, lub rozważ wymianę struktury na taką, w której właściciel przyjmuje te koszty, a twoja firma płaci wyższy czynsz. To zwiększy pewność budżetu i sprawi, że prognozy finansowe będą dużo łatwiejsze i dokładniejsze.
