Inwestowanie w mieszkania wielorodzinne może być świetnym sposobem generowania pasywnego dochodu i bogactwa lub przyciągania włosów i wywoływania ubóstwa. Zanim kupisz dowolny budynek z wieloma jednostkami, upewnij się, że właściwie go ocenisz. Oto kilka wskazówek.
Przedmioty, które będą potrzebne
-
Ołówek i papier
-
Telefon
-
Skóra do butów
-
pieniądze
Zacznij od trochę gotówki. Podczas gdy możliwe jest zaangażowanie się w inwestowanie w wiele jednostek przy braku pieniędzy, takie oferty są nieliczne i trudne do wynegocjowania. Zaoszczędź swoje pieniądze i przynieś pieniądze na stół, nawet jeśli to tylko 5 procent. Zatrzymaj trochę gotówki w rezerwie na wolne miejsca i naprawy.
Badaj realistyczne czynsze. Przed złożeniem oferty w dowolnym budynku, upewnij się, że wiesz, jakie są czynsze rynkowe dla danego obszaru. Jeździć po okolicy, patrzeć na porównywalne budynki, sprawdzać ogłoszenia w gazetach i telefonować pod pretekstem wynajmowania. Musisz mieć możliwość dokładnego oszacowania czynszów, zanim podejmiesz realistyczną decyzję o zakupie nieruchomości.
Określić dochód operacyjny netto (NOI) dla nieruchomości, które Cię interesują. Twój NOI to dochód, który pozostał Ci po tym, jak wszystkie wydatki (w tym dodatek na wakacje, z wyłączeniem usług hipotecznych i podatków) zostały zaspokojone. Na przykład, jeśli Twój budynek zarabia 100 000 USD rocznie na czynszach (w tym na wolnych etatach) i kosztuje 30 000 USD rocznie na konserwacjach, narzędziach itp., Twój NOI wynosi 70 000 USD.
Ustal stawkę za budynki, które Cię interesują. Inwestycje w lokale mieszkalne wymagają dobrej płynności finansowej, aby przetrwać wolne miejsca pracy, konserwację i naprawy. Stopa kapitalizacji jest wynikiem netto (nie brutto) podzielonym przez cenę zakupu. Jeśli kupisz budynek za 500 000 USD i uzyskasz 50 000 USD rocznego dochodu operacyjnego netto przed opodatkowaniem, zwrot z inwestycji (stopa kapitalizacji) wynosi 10% procent. Biorąc pod uwagę problemy z prowadzeniem budynku, czy naprawdę chcesz kupić multijednostkę, która zwraca mniej niż można uzyskać na bezproblemowej płycie CD?
Ustal mnożnik stopy brutto. Podejmij proponowaną cenę sprzedaży i podziel ją przez roczny dochód z czynszu brutto. Na przykład, jeśli cena zakupu wynosi 500 000 USD, a roczne czynsze brutto wynoszą 50 000 USD, GRM wynosi 10. Porównaj tę liczbę z wieloma aukcjami w swojej okolicy i będziesz mieć przybliżony wskaźnik porównujący wartość nieruchomości z innymi nieruchomościami na lokalnym rynku.
Wskazówki
-
Mieć strategię wyjścia. Czy będziesz modernizować budynek i zarządzać wyższymi czynszami? Zamieniasz go w mieszkanie? Dokonywanie napraw kosmetycznych i odbijanie? Twoja strategia podniesienia wartości budynku zostanie uwzględniona w cenie, jaką możesz zapłacić.
Ostrzeżenie
Sprawdź każdą jednostkę swojego budynku. Szukaj plam wskazujących wycieki pod zlewami i sufitem. Sprawdź stan okablowania, dachu i instalacji hydraulicznej i upewnij się, że poszczególne urządzenia są prawidłowo odmierzone. Utwórz listę potrzebnych napraw i wykorzystaj ją jako punkt negocjacji.
