Firmy zazwyczaj rozpoczynają leasing, zamiast posiadać własne biura i powierzchnie handlowe. Leasing daje firmom możliwość elastycznego dodawania lub zmniejszania przestrzeni w miarę zmieniających się potrzeb oraz zarządzania kosztami zgodnymi z przepływami pieniężnymi. Dwa podstawowe rodzaje leasingu to leasing brutto i netto. Podstawowa różnica między nimi polega na tym, kto płaci koszty operacyjne. Leasing brutto zazwyczaj obejmuje wszystkie wydatki, natomiast umowy leasingu netto zwykle obejmują tylko czynsz.
Fakty: Gross Lease
Właściciel nieruchomości zazwyczaj płaci wszystkie koszty operacyjne w dzierżawie brutto. Obejmują one konserwację, narzędzia, ubezpieczenia majątkowe i podatki miejskie. Najemca płaci czynsz podstawowy, który zwykle wynosi jeden metr kwadratowy. Zaletą dla najemcy jest to, że dokładnie wie, jakie będą koszty jego wynajmu w każdym miesiącu i nie będzie musiał się martwić o żadne szczegóły operacyjne. Wadą jest to, że czynsz podstawowy może być wyższy, a najemca nie ma możliwości kontrolowania kosztów operacyjnych.
Fakty: Net Lease
Najemcy dzierżawni netto płacą czynsz podstawowy i część kosztów operacyjnych związanych z lokalami, w tym koszty mediów i utrzymania. Umowy najmu zawierają zazwyczaj klauzule chroniące najemców w budynkach o wysokim wskaźniku pustostanów przed niepłaceniem nieproporcjonalnej części kosztów operacyjnych. Najemcy są również odpowiedzialni za część kosztów utrzymania wspólnego obszaru, takich jak zagospodarowanie terenu, bezpieczeństwo budynków i usługi sprzątania. Ceny najmu różnią się w zależności od lokalizacji i jakości powierzchni biurowej. Zaletą dla najemców jest niższy czynsz bazowy i pewna kontrola kosztów operacyjnych, a wadą jest to, że dodatkowe koszty mogłyby znacznie zwiększyć miesięczne wydatki na czynsz.
Rodzaje
Niektóre umowy leasingu brutto zawierają klauzule dotyczące ruchomych schodów, które automatycznie przechodzą przez wzrost kosztów operacyjnych na najemców. Niektórzy najemcy dzierżawni brutto mogą być zmuszeni do zapłaty wspólnych kosztów utrzymania obszaru, co może znacznie podwyższyć koszty wynajmu.
Typy dzierżawy netto obejmują sieci pojedyncze, podwójne i potrójne. Jednograjni dzierżawcy lokali płacą czynsz podstawowy plus część podatku od nieruchomości; dwupołączeniowi dzierżawcy lokali płacą czynsz podstawowy, a także podatek od nieruchomości i ubezpieczenie majątkowe; oraz trzyletni najemcy dzierżawiący płacą czynsz podstawowy, plus podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i utrzymania.
Rozważania
Firmy powinny wziąć pod uwagę kilka czynników przed podpisaniem umowy leasingu komercyjnego. Obejmują one okres leasingu, czynsz podstawowy, koszty eksploatacji i utrzymania wspólnego obszaru, warunki kaucji i subleasingu. Firmy mogą również ponosić dodatkowe koszty początkowe za modyfikacje nieruchomości. Najemcy i właściciele nieruchomości powinni również uzgodnić mechanizm rozwiązywania sporów wynikających z realizacji i interpretacji postanowień dotyczących leasingu.
