Wynajmowanie powierzchni biurowej jest zbyt proste, aby przekonać się, że nie potrzebujesz tyle miejsca, ile się spodziewałeś, lub że potrzebujesz znacznie więcej miejsca, które musisz przenieść do nowego budynku. Niezależnie od przyczyny, jeśli masz więcej miejsca niż potrzebujesz, może to być dobra decyzja biznesowa, aby odzyskać część czynszu, próbując podnajmować powierzchnię biurową.
Dlaczego podnajmujesz swoją przestrzeń?
Większość firm dzierżawi swoją powierzchnię biurową na okres jednego, dwóch, pięciu lub dziesięciu lat. Te umowy najmu zazwyczaj zawierają duże opłaty, jeżeli najemca zrywa te warunki i wcześnie opuszcza nieruchomość. Jeśli musisz zwolnić miejsce przed wygaśnięciem dzierżawy, może być korzystne podnajmowanie powierzchni biurowej, a nie zerwanie dzierżawy i zapłacenie kary, nawet jeśli podnajmujesz nieruchomość za mniej niż płacisz i wciąż kończysz na stracie.
Ewentualnie, jeśli masz przestrzeń, której nie potrzebujesz lub nie używasz, możesz zarobić trochę więcej, podbijając obszar, a nie marnując go. Nawet jeśli myślisz, że będziesz potrzebować miejsca później, krótkoterminowy lokal komercyjny może pomóc Ci zmarnować pieniądze na niewykorzystaną przestrzeń biurową, dopóki nie będziesz w stanie uzyskać pełnej ilości miejsca w biurze.
Podejmowanie decyzji o podnajmowaniu
Najpierw sprawdź, czy pomysł jest możliwy. Sprawdź swoją dzierżawę, aby upewnić się, że możesz podnajmować całość lub część swojej nieruchomości. Niektóre dzierżawy pozwalają na subleasing, ale tylko dla całej nieruchomości, a nie jej części. Jeśli wynajmujesz część swojego biura, upewnij się, że obszar, który chcesz wynająć, jest czymś, co ludzie chcieliby wynająć, a jeśli jest to logistycznie możliwe, biorąc pod uwagę wejścia do budynku, parking itp.
Uświadom sobie, że będziesz odpowiedzialny za szkody, jeśli podrzędność zniszczy nieruchomość. Jeśli subleasing przestanie płacić czynsz, nadal będziesz odpowiedzialny za czynsz. Jeśli wynajmujesz, upewnij się, że pobierasz depozyt równy miesięcznemu czynszowi i rozważasz zakup komercyjnego ubezpieczenia podnajmu. Mogą one przynajmniej pomóc zrekompensować niektóre problemy, które mogą wyniknąć z podnajmu.
Koniecznie oceń, czy Twoja firma potrzebuje prywatności. Jeśli wynajmujesz biuro na planie otwartym i pracujesz w branży medycznej, prawdopodobnie nie możesz uciec od wynajmu przestrzeni biurowej, w której prywatne informacje medyczne mogą być widoczne dla osób spoza firmy. To samo dotyczy osób z branży prawniczej lub innych branż, które zajmują się poufnymi informacjami.
Zastanów się również, jak ruch będzie wyglądał dla pracowników i klientów. Podnajmowanie może sprawiać wrażenie, że masz problemy finansowe. Nie chcesz stracić pracowników, którzy wymagają stałego zatrudnienia i mogą czuć, że ich praca jest zagrożona. Nie będziesz też chciał odstraszyć klientów, którzy chcą wiedzieć, że Twoja firma jest stabilna. Choć możesz skutecznie komunikować to swoim pracownikom, o wiele trudniej jest je przekazać klientom.
Jak podnajmować przestrzeń biurową
Jeśli jesteś pewny, że jesteś gotowy na podnajem, koniecznie dokładnie obejrzyj lokatorów. Musisz upewnić się, że firma nie tylko zajmie się nieruchomością, ale również zapłaci w sposób terminowy i niezawodny. Będziesz także chciał się upewnić, że możesz poradzić sobie z dzieleniem przestrzeni z firmą, jeśli nadal zajmujesz część biura.
Warto zauważyć, że większość umów najmu, które pozwalają na subleasing, wymaga od właściciela zatwierdzenia subleasingu, a ty możesz nawet zapłacić za ten proces zatwierdzania, więc chcesz mieć pewność, że znajdziesz najemcę, który zaakceptuje twój właściciel. Ponadto niektóre umowy najmu zakazują subleasingu firmom już obecnym w budynku lub firmom w podobnych branżach, jak te już istniejące w budynku. Zanim reklamujesz swój wpis, dokładnie zapoznaj się ze wszystkimi warunkami subleasingu w dzierżawie, ponieważ nie chcesz tracić czasu na negocjacje z potencjalnym podwykonawcą, który nie może legalnie wejść do twojego budynku.
Proces podnajmu może być łatwiejszy dzięki współpracy z doświadczonym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który może przejrzeć wszystkie klauzule obecnej dzierżawy, zareklamować ofertę dla Ciebie i wytypować potencjalnych najemców. Oczywiście, ta usługa nie jest tania, więc ostrożnie zważ na wartość tych usług w porównaniu do tego, co zapłacisz pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, jeśli uważasz, że sam możesz sobie z tym poradzić.
Po wybraniu właściwego najemcy musisz uzgodnić warunki umowy najmu z nowym podwykonawcą. Powinno to obejmować szczegóły, takie jak kaucja, narzędzia, wspólne udogodnienia, parking, branding, potencjalne remonty i ogólne środowisko pracy biurowej. Utwórz umowę i poproś swojego adwokata o sprawdzenie przed podpisaniem innej firmy.
Ograniczenia wynajmu podnajmu
Większość firm, które chcą podnajmować powierzchnie biurowe spodziewają się zapłacić niższy czynsz. Oznacza to, że prawdopodobnie będziesz musiał pobierać mniej niż płacisz za metr kwadratowy, chyba że płacisz znacznie mniej niż wartość rynkowa. Ponadto wiele umów najmu zakazuje osobom, które podnajmują swoją przestrzeń, zysków. Ogólnie mówiąc, powinieneś oczekiwać, że pobierasz mniej niż płacisz.
Z drugiej strony, niektóre dzierżawy faktycznie zabraniają firmie wynajmowania przestrzeni od ładowania mniejszego niż to, co płacą właścicielowi. Ten problem można uniknąć, oferując przestrzeń za tę samą cenę za metr kwadratowy, którą płacisz, a następnie oferując dodatkowe "wolne" powierzchnie biurowe w ramach krótkoterminowej dzierżawy, pozostawiając średnią cenę za metr kwadratowy. jest nadal niższy niż to, za co płacisz.
Aby jeszcze bardziej skomplikować sytuację, niektóre umowy dzierżawne zabraniają reklamowania ceny podnajmu, więc w tym przypadku będziesz musiał podać w reklamach, że zainteresowani powinni zapytać o cenę, lub możesz po prostu stwierdzić, że cena jest do negocjacji.
Obliczanie kosztów
Po uwzględnieniu ograniczeń cen subleasingowych wymienionych w umowie najmu, musisz dowiedzieć się, ile chcesz uzyskać za miejsce. Najlepiej jest porównać to, co płacisz, do średniego czynszu komercyjnego za metr kwadratowy według kodu pocztowego. Jeśli twoja dzierżawa zabrania ci zarabiania na powierzchni, którą poddasz, a zapłacisz znacznie mniej niż średnia rynkowa, możesz być w stanie dokładnie zapłacić za to, co płacisz.Jeśli twoja dzierżawa zabrania pobierania mniejszych opłat niż to, za którą płacisz, i musisz wyrzucić "wolną" przestrzeń w celu podnajmowania nieruchomości, prawdopodobnie będziesz chciał pobierać opłaty za to samo, co Ty płacąc, wiedząc, że średnia do mniej.
Oczywiście, czas, w którym podnajmujesz nieruchomość, również będzie miał znaczenie. Im krótszy jest czas na podnajem, tym mniej jest najemców, którzy będą zainteresowani, ponieważ niewiele firm chce się wprowadzić w kosmos tylko po to, aby się wyprowadzić w ciągu roku. Jeśli na wynajem masz pięć lub więcej lat, możesz być w stanie uciec z opłatami pomiędzy 70 a 90 procent wartości rynkowej dla twojej przestrzeni. Liczba ta spadnie, ponieważ okres leasingu staje się krótszy i krótszy. Jeśli masz rok lub mniej, będziesz musiał pobierać radykalnie obniżoną stawkę, aby odwołać się do potencjalnych najemców. Jeśli twoja dzierżawa zabrania pobierania opłat mniej niż płacisz za czynsz, może to okazać się niepraktyczne, nawet z możliwością dodania "dodatkowej" przestrzeni dla subleasingu.
