W większości dużych projektów budowlanych praca jest przyznawana w procesie zwanym licytowaniem. W tym przypadku wykonawcy podają ceny za zlecenie właścicielowi projektu. Wykonawcy o najniższej cenie zazwyczaj otrzymuje pracę. Wielu właścicieli zażąda złożenia wadium wraz z proponowanymi ofertami. Ta wadium stanowi gwarancję, że wykonawca uszanuje swoją ofertę i podpisze umowę na projekt w tej kwocie, jeśli jest on najtańszym licytantem. Obligacje kupna są wspierane przez brokerów finansowych i ubezpieczeniowych i zazwyczaj kosztują wykonawcę niewielki procent pełnej kwoty kontraktu.
Jak działają Obligacje
Podczas licytacji różni wykonawcy szacują koszt wykonania zadania. Przekazują tę cenę właścicielowi w formie oferty. Najniższy licytant otrzyma umowę o pracę. Jeśli oferent uświadomi sobie, że popełnił błąd w swojej ofercie, lub odmawia podpisania umowy z jakiegokolwiek powodu, firma będąca w posiadaniu obligacji zapewni, że właściciel nie poniesie strat finansowych. Zwykle oznacza to, że firma wiążąca zapłaci właścicielowi różnicę między najniższą a następną najniższą ceną. Czasami firma zajmująca się wiązaniem może pozywać wykonawcę w celu odzyskania tych kosztów. Możliwość pozwów zależy od warunków więzi.
Cel złożenia oferty obligacji
Celem wadium jest minimalizacja ryzyka dla właściciela podczas licytacji. Pomaga to zleceniodawcom w składaniu niepoważnych ofert, ponieważ byliby oni zobowiązani do wykonania pracy lub przynajmniej płacenia składek za obligacje. Klejenie zapewnia również, że wszyscy oferenci są finansowo stabilni. Dzieje się tak dlatego, że firmy emitujące obligacje przeprowadzają kompleksowe oceny kredytowe i finansowe przed wyrażeniem zgody na dostarczenie obligacji dla spółki. Obligacje przetargowe utrzymują kontrahentów bez silnego zaplecza finansowego.
Wymagania dotyczące obligacji
Łączenie budowlane stało się powszechne pod koniec XIX wieku. W tym czasie rząd federalny stwierdził, że wielu wykonawców, którzy zostali zatrudnieni przy projektach, zakończyło działalność przed ukończeniem projektu. W 1894 r. Kongres przyjął ustawę Heard Act, która zezwalała na korzystanie z obligacji przetargowych na projekty federalne. Ustawa ta została zaktualizowana w 1935 r. Wraz z przejściem ustawy Millera. Zgodnie z ustawą Millera, która jest dziś nadal standardem, wszyscy licytujący są zobowiązani do złożenia wadium w dowolnym projekcie federalnym. Wiele firm prywatnych skopiowało ten trend, aby chronić się przed ryzykiem w trakcie procesu składania ofert.
Jak kontrahenci wywierają wpływ na ofertę
Obligacje przetargowe mogą mieć znaczący wpływ na firmy zamawiające. Większość firm jest oceniana przez emitentów obligacji za pewną ilość wiązań. Wartość tej oceny, zwana "mocą wiązania", opiera się na sile finansowej, historii firmy i informacji kredytowej. Firma musi uważnie monitorować swoją zdolność wiązania przy ustalaniu, które miejsca pracy mają licytować, ponieważ składanie wielu zleceń jednocześnie może oznaczać, że firma nie będzie w stanie dostarczyć obligacji. Ponadto nowszym firmom kontraktującym może być trudno uzyskać dowolny rodzaj łączenia, ponieważ mają zbyt mało czasu w branży, aby pokazać historyczne wyniki. Aby umożliwić nowszym firmom złożenie oferty, gdy obligacje nie są dostępne, ustawa Miller pozwala spółce na złożenie depozytu gotówkowego w wysokości 20% wartości oferty zamiast kwoty wadium. Wszystkie wezwania do przetargu lub depozyty gotówkowe są zwracane po otwarciu oferty lub po podpisaniu umowy.
Inne typy obligacji
Ważne jest, aby zrozumieć różnice między wadami i innymi rodzajami obligacji budowlanych. Ustawa Millera wymaga, aby wszyscy wykonawcy projektów federalnych oferowali gwarancje przetargowe, gwarancje należytego wykonania umowy i obligacje płatnicze. Większość prywatnych właścicieli będzie również wymagać tych samych trzech obligacji od kontrahentów. Obligacje kupna gwarantują tylko, że wykonawca podpisze umowę o pracę, a nie, że ukończy projekt. Obligacje gwarancyjne gwarantują, że wykonawca zrealizuje projekt zgodnie z umową, używając uzgodnionych materiałów, metod i harmonogramów. Obligacje płatnicze chronią zarówno właściciela, jak i podwykonawców. Obligacje te gwarantują, że podwykonawcy będą opłacani, nawet jeśli generalny wykonawca zbankrutuje lub nie uda mu się ukończyć tej pracy. Te obligacje są niezbędne, ponieważ chronią właściciela przed zastawem i pozwami sądowymi, jeżeli generalny wykonawca zawodzi. Są one również niezbędne w przypadku federalnych miejsc pracy, ponieważ nie można umieszczać zastawów na nieruchomościach ani projektach rządowych.
