Kontrola czynszu i zasady subsydiowania czynszu w wielu miastach stwarzają sytuacje, w których najemcy często płacą czynsze znacznie poniżej stawek rynkowych. W rezultacie płatności leasingowe wykupione przez leasingodawcę na leasingobiorcę są częste. Ponieważ płatności te mogą być znaczne, ważne jest, aby zrozumieć sposób opodatkowania zarówno najemcy, jak i najemcy.
Czynności związane z kontrolą najmu i podobnymi warunkami subsydiowania czynszu są powszechne w wielu dużych miastach w Stanach Zjednoczonych. W połączeniu z podwyższonymi wartościami nieruchomości miejskich, wytyczne mogą powodować znaczne różnice między wartością godziwego czynszu rynkowego a czynszem faktycznie płaconym przez najemcę, zwanego również dzierżawcą. Dlatego właściciele ziemscy, zwani również wynajmującymi, często oferują tym najemcom znaczące zachęty pieniężne do opuszczenia mieszkania i anulowania umowy najmu. Po anulowaniu dzierżawy czynsz kontrolowany lub subsydiowany może zostać wynajęty na nowo przy wyższych czynszach rynkowych. Ten proces jest nazywany wydzierżawieniem dzierżawy.
Wynajmujący leczenie
Wynajmujący dokonujący płatności jest zobowiązany do skapitalizowania kwoty płatności z tytułu wykupu - nie może zostać natychmiast zażądany jako odliczenie dla celów podatku dochodowego. Płatność za wykup może następnie zostać odliczona w wielu przyszłych okresach poprzez amortyzację. Okres amortyzacji jest różny w zależności od wykorzystania miejsca po wykupie. Jeżeli nieruchomość zostanie natychmiast wydzierżawiona na bardziej korzystnych warunkach dla leasingodawcy, wykup ma być amortyzowany przez okres późniejszej dzierżawy. Jeśli jednak nieruchomość zostanie następnie wyremontowana przed jej ponownym wydzierżawieniem, wykup zostanie zwykle uznany za część nieruchomości i musi zostać odjęty przez okres użytkowania nieruchomości, zwykle 27,5 lub 39 lat.
Leczenie najemców
Wewnętrzny kodeks podatkowy i późniejsze orzecznictwo interpretacyjne ustaliły, że wydzierżawienie najemcy można uznać za zysk kapitałowy, jeżeli przedmiot leasingu będącego podstawą jest sam w sobie aktywem kapitałowym. Jest to bardzo korzystne, ponieważ długoterminowe zyski kapitałowe są opodatkowane według specjalnych obniżonych stawek podatku dochodowego. Niestety, większość regulacji dotyczących czynszu i zasad subsydiowania czynszu stosuje się wyłącznie do indywidualnych podatników, którzy korzystają z dzierżawionej nieruchomości na własny użytek. IRS nie pozwala tym podatnikom na ubieganie się o zyski kapitałowe w związku z płatnością za dzierżawę. Zamiast tego kwota płatności musi być uznana jako zwykły dochód w otrzymanym roku.
Ulepszenie najemcy
Możliwe jest częściowe lub całkowite uniknięcie przez leasingobiorcę zwykłego dochodu z tytułu wykupu dzierżawnego, jeżeli całość lub część płatności można sklasyfikować jako zwrot na rzecz poprawy najemcy. Zazwyczaj, ponieważ dzierżawcy kontroli dzierżawy są uprawnieni do przedłużenia dzierżawy na wiele lat, mogą dokonywać znacznych inwestycji w celu poprawy wartości swojej dzierżawionej nieruchomości, ponieważ ich zdaniem, ich długoterminowe prawa do odnowienia są prawie równoznaczne z własnością. Jeśli płatność za wykup ma strukturę umożliwiającą zwrot tych ulepszeń, część wykupu sklasyfikowana jako zwrot może nie być wymagana przez leasingobiorcę jako zwykły przychód.
