Zamknięte nieruchomości, które są sprzedawane na etapach sądu, stanowią obecnie drugi etap procesu wykluczenia. Pierwszy krok nazywany jest wstępnym wykluczeniem i ma miejsce, gdy bank lub właściciel hipoteki rozpoczyna kroki w celu odzyskania mienia i majątku. Ostatni etap, po wykluczeniu, ma miejsce po aukcji i zajmuje określony czas, zanim najwyższy oferent może faktycznie przejąć własność.
Wstępne wykluczenie
Proces wstępnego wykluczenia rozpoczyna się w momencie, gdy pierwsza płatność zostanie pominięta w przypadku kredytu hipotecznego. Konto jest oflagowane, a posiadacz kredytu hipotecznego obserwuje konto w celu dokonania dalszych opóźnionych lub brakujących płatności. Po uznaniu rachunku za zbyt niedobrego, właściciel hipoteki rozpoczyna dokumentację, aby sprzedać nieruchomość na aukcji sądowej. Dokumentacja ta zazwyczaj zawiera zgłoszenie zamiaru z właściwymi władzami lokalnymi i umieszczenie w gazecie ogłoszenia, że nieruchomość zostanie sprzedana w określonym dniu.
Aukcja Sądu
W większości stanów licytacja nieruchomości sprzedanych na aukcji sądowej może rozpocząć się przed faktycznym dniem sprzedaży. Te dodatkowe dni są dodawane dla właścicieli domów po raz pierwszy w celu złożenia oferty nieruchomości; jeżeli otrzymana oferta jest wystarczająco wysoka, aby zadowolić posiadacza hipoteki, zostaje przyjęta, a faktyczna aukcja zostaje anulowana. Jeśli w dniach poprzedzających aukcję nie zostaną złożone żadne oferty, nieruchomość zostanie sprzedana na schodach sądu. W niektórych stanach posiadacz hipoteki ma prawo do określenia najmniejszej kwoty, jaką weźmie (zwanej rezerwą) na sprzedany majątek. Często nieruchomość aukcyjna będzie sprzedawać znacznie poniżej wartości rynkowej, co sprawia, że licytowanie na aukcji jest ulubioną działalnością spekulantów nieruchomości i innych inwestorów.
Po wykluczeniu
W ponad 12 stanach trwa okres oczekiwania, zanim wysoki licytant wejdzie w posiadanie nieruchomości. Ten czas jest dozwolony, więc wszelkie podatki i inne zastawy lub sub-zastrzyki mogą być rozliczone przed sfinalizowaniem sprzedaży. Wiele stanów pozwoli pierwotnemu właścicielowi domu odkupić nieruchomość za cenę najwyższej oferty.
Niedogodności
Chociaż uzyskanie doskonałej nieruchomości po niższej cenie może wydawać się korzystne, należy pamiętać o kilku czynnikach. Po pierwsze, pierwotni właściciele domów mogą nadal mieszkać w domu, a nowy nabywca może potrzebować pomocy prawnej w celu ich eksmisji. Po drugie, dawni właściciele mogą wyniszczać wnętrze po ich odejściu, powodując, że przebudowa lub odnowa nieruchomości jest droższa. W przypadku nieruchomości sprzedawanych na schodach przed sądem zwykle nie ma kontroli nieruchomości. Trzecią wadą jest to, że 100 procent ceny gotówkowej, która była ofertą, jest należne, gdy oferta zostanie ogłoszona zwycięzcą.
