Kiedy wynajmujesz zamiast własnego majątku, obiecujesz płacić czynsz, opłaty za utrzymanie i inne wydatki właścicielowi. Gotówka, którą płacisz co miesiąc lub kwartał, nazywa się wydatkiem na czynsz. Te pieniądze są rejestrowane na rachunku zysków i strat w miesiącu, do którego odnosi się czynsz. Opłacany czynsz to czynsz, który płacisz przed terminem płatności. Stanowi płatność z góry za przyszłą korzyść, więc rejestrujesz ją jako aktywa dla firmy.
Co to jest czynsz przedpłacony?
Gdy firma wynajmuje lokale, takie jak biuro, sklep detaliczny lub budynek fabryczny, czynsz jest z reguły należny z góry za miesiąc lub kwartał objęte płatnością czynszu. Na przykład czynsz za czerwiec może być należny 31 maja lub 1 czerwca. Wiele firm płaci czynsz czekiem. Oznacza to, że muszą być zorganizowane i otrzymać czek pocztą na kilka dni przed terminem. W przeciwnym razie wynajmujący może nie otrzymać czeku na czynsz na czas, a firma może zostać potrącona z poważnymi konsekwencjami handlowymi, takimi jak odsetki, zaległe opłaty i ewentualne zawiadomienie o eksmisji.
Opłacony czynsz to po prostu kwota zapłacona za czynsz z góry za okres wynajmu, do którego się odnosi. Kiedy wypiszesz czek w maju, który obejmuje czynsz za czerwiec, dokonałeś przedpłaty czynszu. Niektóre firmy mogą płacić czynsz za czynsz przez kilka dni każdego miesiąca, aby sprawdzić, czy czek na wynajem dotrze na czas. Inni decydują się na opłacenie czynszu z góry za kilka miesięcy z powodów komercyjnych, na przykład, aby uzyskać zniżkę na wynajem lub tylko po to, aby upewnić się, że czynsz zostanie zapłacony. Niezależnie od powodów, jeśli otwierasz książeczkę czekową, zanim czynsz jest należny, płacisz czynsz z góry.
Jakie są koszty wynajmu?
Koszty wynajmu to wszystkie koszty związane z wynajmem nieruchomości w okresie sprawozdawczym. Oczywiście obejmuje ona czynsz płacony co miesiąc lub kwartał, ale obejmuje również wszelkie inne wydatki niezbędne do wykorzystania nieruchomości. Na przykład, możesz zapłacić dodatkową gotówkę, aby pokryć takie rzeczy jak ubezpieczenie, konserwacja, naprawa wspólnych obszarów budynku i bezpieczeństwo.
Wydatki na wynajem są kosztami stałymi, w przeciwieństwie do kosztów zmiennych, co oznacza, że musisz płacić je co miesiąc lub kwartał, niezależnie od tego, ile produkujesz. Nawet jeśli zamkniesz operacje na miesiąc, nadal będziesz musiał zapłacić czynsz i inne zobowiązania z tytułu dzierżawy. W związku z tym wydatki na czynsz mogą być istotnym obciążeniem dochodów operacyjnych firmy.
Jakie są różnice między kosztami wynajęcia z góry a czynszami z góry?
W kategoriach laika różnica jest prosta: koszt wynajmu to kwota, którą musisz zapłacić na podstawie umowy najmu, a czynsz z góry to jakikolwiek koszt czynszu, który płacisz przed terminem płatności. Pod względem księgowym sprawy stają się nieco bardziej skomplikowane.
Wydatki z tytułu najmu generalnie mieszczą się w kategorii kosztów sprzedaży, ogólnych i administracyjnych, które są uwzględniane w rachunku zysków i strat. Inne pozycje SG & A obejmują tak różnorodne wydatki, jak pensje, materiały biurowe, ubezpieczenia i spory sądowe. Koszty najmu klasyfikowane są jako koszty sprzedaży, koszty ogólne i administracyjne, ponieważ firma wykorzystuje swoją nieruchomość do działania i zarabiania pieniędzy.
Firmy produkcyjne mogą nieco inaczej potraktować swoje wydatki związane z czynszem. Znacznie częściej dla tych firm jest uwzględnianie wydatków na czynsz w ramach kosztów ogólnych związanych z fabryką. To dlatego, że czynsz za lokal fabryczny jest związany z produkcją - bez fabryki nie byłoby żadnego produktu. Czynsz niezwiązany z produkcją, taki jak powierzchnia biurowa, obciąża SG & A. Jednak pod koniec dnia nie ma znaczenia, w której kategorii pojawia się koszt czynszu - efekt końcowy jest taki sam.
Jaki jest efekt końcowy? Ilekroć naliczany jest koszt czynszu, naliczany jest rachunek pieniężny i obciążany jest kosztem czynszu / rachunkiem SG & A. W rachunku zysków i strat koszty sprzedaży, koszty ogólne i administracyjne są wykazywane w przychodach i pojawiają się w tym samym bloku, co inne wydatki, takie jak amortyzacja i koszt sprzedanych towarów. Całkowite przychody pomniejszone o koszt sprzedanych towarów dają zysk brutto. Zysk brutto minus koszty operacyjne - koszty sprzedaży i koszty ogólne są równe dochodowi z działalności operacyjnej. Dochód z działalności operacyjnej jest miarą tego, ile z Twoich dochodów będzie ostatecznie zyski po tym, jak księgowi odjęli takie podatki. Im większe są wydatki na czynsz, tym niższy będzie dochód z działalności operacyjnej. Wydatki na czynsz mają bezpośredni wpływ na kwotę gotówki w skarbcu korporacyjnym.
Aby zrozumieć, jak opłacony z góry czynsz pasuje do tej analizy, musisz wiedzieć, że wpis dotyczący kosztu czynszu wyszczególnia koszt zajmowania miejsca w przedziale czasowym wskazanym w rachunku zysków i strat - nawet jeśli czynsz nie został zapłacony w tym okresie. Tak więc, jeśli firma ABC przygotowuje rachunek zysków i strat za czerwiec, a czynsz za czerwiec osiągnie 5000 USD, wówczas ABC odnotuje koszt czynszu w wysokości 5000 USD. Firma dokonuje tego samego wpisu niezależnie od tego, czy wypłaciła czynsz w czerwcu, czy w maju.
Aby poradzić sobie z tą anomalią dotyczącą czasu, firma musi odnotować kwotę czynszu zapłaconą z góry, która nie została jeszcze skonsumowana. Czyni to w sekcji aktywów obrotowych bilansu. Wracając do powyższego przykładu, jeśli ABC zapłaci czynsz w maju, to zarejestruje przedpłatę w wysokości 5000 USD jako aktywa obrotowe do momentu faktycznego poniesienia kosztów. Dla celów rachunkowych czynsz z góry jest korzyścią, której firma jeszcze nie doświadczyła, ale będzie cieszyć się nią w pewnym momencie w przyszłości. Jest to atut dla firmy.
Dlaczego firmy korzystają z opłacania czynszu z góry
Firmy najczęściej korzystają z przedpłaconego czynszu z konieczności handlowej. Jedna z istotnych klauzul umowy leasingu komercyjnego dotyczy terminu płatności czynszu. Zwykle roczny czynsz jest należny w 12 równych płatnościach w dniu określonym przez leasing lub w czterech równych płatnościach. W przypadku gdy czynsz jest płacony co kwartał, czynsz określa cztery terminy płatności czynszu, takie jak 1 stycznia, 1 kwietnia, 1 lipca i 1 października. Nie ma magii na te daty - powstały tylko na podstawie konwencji.
To, co znajdziesz, jest jednak takie, że zawsze będziesz proszony o wypłatę czynszu z miesięcznym lub trzymiesięcznym wyprzedzeniem, co prowadzi do sytuacji z czynszem z góry. Banki i kredytodawcy hipoteczni zwykle nalegają, aby właściciele nieruchomości otrzymywali płatności czynszu przed terminem spłaty kredytu hipotecznego w tym samym okresie; istnieje większa szansa, że spłata kredytu hipotecznego pokryje dochód z wynajmu. Tak więc trudno będzie znaleźć właściciela, który pozwoli zapłacić czynsz z dołu.
W niektórych przypadkach możesz zapłacić więcej niż jedną czynsz z góry. Na przykład możesz oferować całoroczny czynsz z góry, aby zabezpieczyć określoną nieruchomość, gdy konkurencja jest zacięta. Lub możesz zgodzić się zapłacić z góry czynsz za kilka miesięcy w zamian za inne środki słodzące, takie jak 10-procentowy rabat na czynsz. Każda firma będzie miała własne komercyjne sterowniki do umieszczania na stole koperty pieniężnej.
Jedyną rzeczą, której nie można wykorzystać do opłacenia czynszu z góry, jest uzyskanie dodatkowych ulg podatkowych. Zasadniczo firma wnioskuje o odliczenie w tym samym roku, w którym płaci koszty działalności. Tak więc, jeśli zapłaciłbyś składkę ubezpieczeniową 2000 $ w 2018 r., Zażądałbyś odliczenia w 2018 r. Teraz wyobraź sobie, że masz wieloletnią umowę ubezpieczeniową w wysokości 2000 $ rocznie. Jeśli chcesz, możesz zapłacić składki 2018 i 2019 w tym samym czasie i odliczyć wypłatę 4000 USD w 2018 roku. Może to być korzystne w zależności od twojej sytuacji podatkowej. Niestety, czynsz z góry jest wyjątkiem odliczenia, gdy płacisz regułę. Jeśli zapłacisz 50 000 $ w czerwcu za czynsz za lata, możesz odliczyć siedem miesięcy tego czynszu w dniu 31 grudnia.
Przykłady wydatków na wynajem
Istotną cechą leasingu komercyjnego jest to, że czynsz rzadko pozostaje stały przez cały okres leasingu. Większość firm podpisuje umowy najmu na okres pięciu lub dziesięciu lat, z zastrzeżeniem, że czynsz będzie wzrastał corocznie, albo jako stały procent wzrostu lub zgodnie z inflacją. Zamiast wykazywać fluktuacje w opłatach za czynsz, często wymieniane są wydatki z tytułu wynajmu w firmie w postaci stałej kwoty z miesiąca na miesiąc. Jest to znane jako metoda księgowania w prostej linii.
Załóżmy na przykład, że firma XYZ podpisuje roczną umowę najmu na 1 stycznia. Czynsz wynosi 2 000 USD miesięcznie przez pierwsze sześć miesięcy. Po tym czynsz wynosi 2 500 USD miesięcznie. Korzystając z metody liniowej, XYZ wypłaci średnią kwotę czynszu za cały okres leasingu. W tym przykładzie czynsz wynosi sześć miesięcy na 2 000 USD i 6 miesięcy na 2500 USD lub łącznie 27 000 USD. Podziel tę kwotę na 12-miesięczny okres leasingu, a otrzymasz średnią płatność w wysokości 2 250 $ miesięcznie. Firma rejestruje ten koszt czynszu w miesięcznym rachunku zysków i strat.
Oczywiście wydatki na czynsz nie odpowiadają rzeczywistości. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy XYZ płaci 250 $ mniej niż rejestrowane wydatki na czynsz w każdym miesiącu. W drugim półroczu płaci 250 $ więcej. Aby pogodzić te różnice, firma musi użyć konta odroczonego obciążenia.
Po prostu firma XYZ doda 250 USD miesięcznie na rachunek odroczonego czynszu w okresie od stycznia do czerwca, a następnie odliczy 250 USD z rachunku odroczonego czynszu od lipca do grudnia. W grudniu na rachunku pojawi się saldo zerowe. Korzystanie z odroczonego rachunku kosztów czynszowych zapewnia, że firma XYZ rejestruje wydatki związane z czynszem zgodnie z zasadami linii prostej, jednocześnie przechwytując faktyczną wypłatę czynszu za wypłatę z rachunku zysków i strat.
Przedpłacona rachunkowość najmu
Przedpłacony czynsz jest wykazywany jako środek trwały w bilansie spółki. Za każdym razem, gdy firma płaci czynsz z góry, musi obciążyć rachunek bieżący aktywów kwotą przedpłaty czynszu, a następnie wpisać równoczesną wpłatę kredytową na konto pieniężne. Tak więc, gdyby firma XYZ zapłaciła z góry cały 27 000 USD czynszu z góry, obciążyłaby ona bieżące aktywa z przedpłatą za 27 000 USD oraz środki kredytowe za 27 000 USD.
Firma XYZ musi następnie wprowadzić zapis księgowy dla części czynszu z przedpłatą, którą zużywa co miesiąc. Czyni to poprzez przeniesienie przedpłaconego wydatku na rachunek zysków i strat za okres, w którym firma wykorzystuje czynsz. Tak więc, w pewnym momencie każdego miesiąca dwunastomiesięcznej umowy najmu, uznałby (obciążony) kosztem czynszu w wysokości 2 250 USD i wypłatą (kredytem) przedpłaconego aktywa o tę samą kwotę. To ostatecznie obciąża przedpłatę kosztem.
Podsumowując, w przypadku przedpłat czynszowych czynsz opłacany z góry należy traktować jako składnik aktywów w bilansie do miesiąca, w którym czynsz jest zużywany. Następnie obciążysz go kosztem. Jeśli zapomnisz przenieść przedpłatę na konto wydatków czynszowych w miesiącu, do którego odnosi się czynsz, twoje sprawozdania finansowe przekroczą wartość aktywów i zaniżą koszty. Konieczne jest śledzenie sekcji czynszu z przedpłatą na rachunku bieżącym aktywów i aktualizowanie listy przed zamknięciem książek na koniec każdego miesiąca.
