Program Reverse Mortgage to zatwierdzony przez Federal Housing Authority (FHA) program kredytów hipotecznych, który pozwala seniorom, w wieku 62 lat i starszych, na wykupienie części nagromadzonego kapitału własnego w domu. Fundusze mogą być wykorzystywane do praktycznie dowolnego celu, takiego jak dodatkowe dochody, ulepszenia domu, wymarzone wakacje lub wydatki medyczne. W przeciwieństwie do konwencjonalnych hipotek hipotecznych, pożyczkobiorca nie jest zobowiązany do spłacania hipoteki odwróconej, o ile kredytobiorca korzysta z domu jako głównego miejsca zamieszkania. Spłata hipoteki odwróconej następuje w momencie sprzedaży domu.
Wymogi dotyczące wyceny hipoteki odwróconej
Jednym z częściej zadawanych pytań jest to, w jaki sposób ustalana jest wartość nieruchomości dla hipoteki odwróconej W rzeczywistości nie ma wielkiej tajemnicy do określenia wartości odwróconego kredytu hipotecznego. Odbywa się to w taki sam sposób, jak w przypadku zwykłego hipoteki hipotecznej "konwencjonalnej".
FHA Appraiser
Zastrzeżenie jest takie, że ze względu na to, że zdecydowana większość odwróconych kredytów hipotecznych jest ubezpieczona w FHA, prace oceniające muszą być wykonywane przez zatwierdzonego przez FHA rzeczoznawcę. Ponieważ dom stanowi "jedyne zabezpieczenie" wykorzystywane do zabezpieczenia odwrotnej hipoteki, bardzo ważne jest, aby ocena była dokładna i odzwierciedlała prawdziwą wartość domu. Ponadto, ponieważ odwrócony kredyt hipoteczny jest ubezpieczony FHA, nieruchomość musi spełniać standardy nieruchomości FHA.
Co jest porównywalne?
Zatwierdzony przez FHA rzeczoznawca będzie "porównywalnie". Oznacza to, że rzeczoznawca porówna wartość wycenionej nieruchomości z nieruchomościami (porównawczymi), które niedawno zostały sprzedane w tym obszarze. "Sprzedawane w okolicy" to raczej stracona koncepcja, zależna od gęstości zaludnienia. Rzeczoznawcy dokonujący wyceny na typowym podmiejskim domu z typową gęstością zaludnienia podmiejskiego będą poszukiwać "porównywalnych" obiektów w promieniu od 1,5 do 3 mil od badanego domu.
FHA egzekwuje bardzo surowe wytyczne, aby oceniający mógł śledzić dokonaną ocenę. Dom musi być podobny do porównywalnych "sprzedanych" nieruchomości w zakresie pod względem stylu i wyposażenia.
Co to jest ostatnia wyprzedaż?
Porównywany dom, który został sprzedany, musi być ostatnią sprzedażą. Ponownie, jest to kolejna koncepcja utraty. Siła sprzedaży mieszkań zmienia się w zależności od kondycji gospodarki. Kiedy gospodarka jest powolna, sprzedaż mieszkań zwykle jest powolna.
Zazwyczaj porównywalny dom sprzedany w tym regionie, powiedzmy półtora roku temu, nie byłby idealnym domem, w którym można by porównać. Jednak w powolnej gospodarce, gdzie sprzedaż mieszkań jest powolna, dom ten może być "jedyną grą w mieście". Pod koniec dnia decyzja o tym, co stanowi ostatnią sprzedaż, jest wezwaniem rzeczoznawcy i firma finansująca.
Spełnianie wytycznych FHA
Wielu seniorów zostaje złapanych w dylemat Catch-22, ponieważ nieruchomość musi spełniać standardy minimalnych nieruchomości FHA, aby uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny. Wiele starszych domów może potrzebować napraw, aby spełnić wymagania odwróconego hipoteki FHA, takie jak kwestie pokryć dachowych, elektrycznych, hydraulicznych lub ołówowych, wykraczające poza zdolność pożyczkobiorcy do korekty za pomocą dostępnych funduszy out-of-pocket.
Dobrą wiadomością jest to, że FHA rozpoznaje potencjał dla tego rodzaju problemów i wprowadził przepisy, które pozwolą na dokonanie napraw z wpływów z ugody, zazwyczaj w ciągu maksymalnie sześciu miesięcy po sfinansowaniu. Wszelkie niezbędne naprawy w celu spełnienia wymagań FHA są odnotowywane przez rzeczoznawcę w raporcie z oceny. Szacunki są następnie uzyskiwane od renomowanych wykonawców w celu wykonania napraw. Wreszcie, potrzebne środki są przechowywane w depozycie, aby zostać wypłacone podczas napraw.
