Obliczanie czynszu komercyjnego za stopę kwadratową jest dużo bardziej złożone niż obliczanie ceny za metr kwadratowy dla nieruchomości mieszkalnej. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości komercyjne mają cenę najmu za powierzchnię, którą zajmuje lokator oraz stawkę za wspólne obszary. Ustalenie całkowitego kosztu za metr kwadratowy wymaga znajomości czynszu za wynajętą powierzchnię, czynszu za powierzchnię wspólną, całkowitej wielkości budynku, wielkości powierzchni najemcy i wielkości powierzchni wspólnej.
Powierzchnia użytkowa versus Powierzchnia do wynajęcia
W większości nieruchomości komercyjnych jest wielu najemców dzielących jedną nieruchomość, czy to oznacza biura w budynku biurowym, czy sklepy w centrum handlowym. Każdy z tych najemców płaci czynsz za zajmowaną przez siebie przestrzeń, która jest znana jako powierzchnia użytkowa, ale też płacą czynsz za część powierzchni wspólnej proporcjonalną do ich części całkowitej powierzchni nieruchomości. Wspólne obszary mogą obejmować kuchnie, łazienki i korytarze. Wynajmowana nieruchomość oraz część powierzchni wspólnej dla najemcy nazywa się powierzchnią do wynajęcia.
Współczynnik obciążenia
Ważne jest, aby znać zarówno powierzchnię użytkową, jak i do wynajęcia, aby dowiedzieć się, ile zapłacisz. Współczynnik obciążenia może pomóc. Można to obliczyć, dzieląc całkowitą powierzchnię do wynajęcia w budynku przez całkowitą powierzchnię użytkową. Po obliczeniu współczynnika obciążenia można go pomnożyć przez całkowitą powierzchnię, którą planujesz zająć, aby obliczyć całkowitą powierzchnię do wynajęcia.
Jeśli, na przykład, nieruchomość ma 10 000 stóp kwadratowych i 8000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej, oznacza to, że istnieje 2000 stóp kwadratowych wspólnej przestrzeni i współczynnik obciążenia wynosi 1,25. Jeśli planujesz wynająć 500 stóp kwadratowych powierzchni, zapłacisz za łącznie 625 stóp kwadratowych. Jeśli znajdziesz nieruchomość o powierzchni 6 000 stóp kwadratowych o powierzchni użytkowej 5000 stóp kwadratowych, współczynnik obciążenia wyniesie tylko 1,2, więc przy tej samej 500-stopowej powierzchni płacisz tylko za 600 stóp kwadratowych powierzchni. Oczywiście warto zapłacić więcej za budynek z wysokiej jakości powierzchniami ogólnodostępnymi, ale powinieneś przynajmniej wiedzieć, co otrzymujesz i ile za to zapłacisz.
Koszt na stopę kwadratową
Aby obliczyć użyteczny koszt za metr kwadratowy, musisz podzielić całkowity czynsz za biuro lub powierzchnię sklepu, którą zajmujesz, na łączny użyteczny materiał kwadratowy. Na przykład, jeśli wynajmujesz powierzchnię o powierzchni 500 stóp kwadratowych za 1500 USD miesięcznie, zapłacisz 3 USD za stopę kwadratową.
Niestety, użyteczny koszt równania na stopę kwadratową mówi tylko część historii, ponieważ nie obejmuje czynszu, który firma płaci za wspólne obszary. Obliczenie całkowitego kosztu mieszkania na stopę kwadratową jest bardziej złożone, ponieważ właściciele domów często pobierają inną, niższą stawkę za wspólne obszary. Aby obliczyć całkowity czynsz za stopę kwadratową, musisz wiedzieć, jaka jest twoja część wspólnego obszaru za pomocą współczynnika obciążenia i musisz wiedzieć, co wynajmujący pobiera za wynajem w częściach wspólnych.
