Stare powiedzenie o nieruchomości - lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja - jest ogromnym czynnikiem w średnim koszcie powierzchni handlowej na metr kwadratowy. Miasto lub małe miasteczko, tętniące życiem centrum miasta lub boczna ulica, słoneczna strona lub zacieniona strona - określają lokalne średnie ceny. Warto zapłacić więcej za lokalizację, jeśli przekłada się to na większy ruch pieszy. W przypadku sklepów docelowych może się jednak okazać, że są one nieco poza dobrze zdeptaną ścieżką.
Wskazówki
-
Powierzchnie handlowe w Greater New York są doskonałym przykładem tego, jak wiele lokalizacji wpływa na ceny. W St. George na Staten Island można było zdobyć zaledwie 10 USD za metr kwadratowy, ale zaledwie 40 minut drogi stąd, na upragnionej na Manhattanie Upper Fifth Avenue, sklepy sprzedają aż 3.900 USD za stopę kwadratową na drugim miejscu na świecie droga ulica handlowa.
Główne uwagi
Autonomiczny sklep nie ma wbudowanej premii o ustalonym ruchu pieszym, jaką ma dobrze ustawiony sklep w centrum handlowym, co często przekłada się na niższy koszt za metr kwadratowy. Położenie w pobliżu zjazdu z autostrady sprawia, że przestrzeń jest bardziej przystępna niż na popularnym deptaku. Ale każda z tych przestrzeni jest idealna dla różnych sklepów.
Wśród wielu pytań, które musisz rozważyć, są: Czy parking jest wliczony w cenę? Czy będziesz płacić za utrzymanie wspólnego obszaru przez właściciela w centrum handlowym lub na parkingu? Czy wynajmujący obciąży Cię za ubezpieczenie od szkód? Mogą one być dodatkami na podanej cenie za metr kwadratowy, ale powinny być uwzględnione w obliczeniach.
Ceny powierzchni handlowych różnią się od ulicy do ulicy, nie mówiąc już o mieście do miasta i stanie do państwa. Na przykład, Lincoln, Nebraska, ceny mogą być wygórowane w skali regionalnej, ale śmiej się dla właściciela biznesowego na Manhattanie. Konieczne jest, aby znać lokalne koszty i możliwości sprzedaży na metr kwadratowy w swojej branży w skali regionalnej, ponieważ to stare powiedzenie odnosi się również do powierzchni handlowej: nie marnuj, nie chcesz. Nie płać za przestrzeń, z której nie możesz przejść na dochód.
Dzierżawa kosmosu
Powierzchnie handlowe w Greater New York są doskonałym przykładem tego, jak wiele lokalizacji wpływa na ceny. W St. George na Staten Island można było zdobyć zaledwie 10 USD za metr kwadratowy, ale zaledwie 40 minut drogi stąd, na upragnionej na Manhattanie Upper Fifth Avenue, sklepy sprzedają aż 3.900 USD za stopę kwadratową na drugim miejscu na świecie droga ulica handlowa.
Tymczasem Miami's Lincoln Road jest szóstą najmocniejszą lokalizacją w kraju, a sprzedawcy detaliczni płacą średnio 350 USD za metr kwadratowy. Numer 10 na tej liście to Highland Park Village w Dallas / Fort Worth, średnio 175 USD za metr kwadratowy. W przypadku leasingu cena za metr kwadratowy jest zwykle roczną ceną dzierżawy, więc obliczenie miesięcznej sumy wymaga trochę matematyki: pomnożyć liczbę stóp kwadratowych w przestrzeni przez cenę za metr kwadratowy, a następnie podzielić przez 12. Wynik jest równy 28 USD za metr kwadratowy za powierzchnię 978 stóp kwadratowych, która wynosi 2 282 USD miesięcznie.
Studium przypadku w Cleveland
Aby spojrzeć na wzloty i upadki w typowym mieście, należy wziąć pod uwagę Cleveland, gdzie liczba miejsc handlowych rośnie w stagnacji gospodarczej. Stagnacja wpływa na ceny od sąsiedztwa do dzielnicy, ponieważ mieszkańcy wyprowadzają się, ulice ulegają wyczerpaniu i zmieniają się wzorce ruchu. Tymczasem inne obszary, szczególnie na przedmieściach, rosną, gdy ludzie patrzą na dzielnice, które postrzegają jako lepsze dla ich stylu życia.
Średnia cena detaliczna Cleveland na początku 2017 r. W handlu detalicznym wynosiła 12,13 USD za metr kwadratowy, dzięki średnio 11-procentowemu wskaźnikowi powierzchni niewynajętej w miejskich powierzchniach handlowych. Podobnie jak w przypadku każdego miasta, wakaty mają znaczący wpływ na ceny i są bardzo ważnym czynnikiem w negocjacjach. Obszar Cleveland z 26 procentowym pustostanem domaga się mniej niż 8 USD za metr kwadratowy, ale tam, gdzie jest tylko 1,5 do 3 procent wolnych miejsc, właściciele domagają się od 22 USD do 25,88 USD za metr kwadratowy. Wszystko zależy od podaży i popytu.
Cena nie jest wszystkim, co ma znaczenie
Znakomity wskaźnik na powierzchni handlowej może wprowadzać w błąd. Jaki jest sens płacenia 7 USD za stopę kwadratową, jeśli nie możesz nakłonić klientów do odwiedzenia? Co się stanie, jeśli uznają ten obszar za niebezpieczny? Czy mogą zaparkować samochód, nie martwiąc się o włamanie? Jak przebiega transport publiczny? Czy są inne sklepy, które dadzą klientom powody do spędzenia czasu w pobliżu?
Potencjalna klientela firmy powinna uwzględniać twoje decyzje dotyczące miejsca. Młodzi, hiphopowi klienci raczej nie robią zakupów w eleganckich, ekskluzywnych "okapach", więc znalezienie środka pasma jest prawdopodobnie bardziej odpowiednie niż kosztowne 25,88 USD za metr kwadratowy zapłacone w Beachwood, Cleveland. Tymczasem starzejący się klienci rzadziej odwiedzają miejsca, w których nie ma przydzielonych miejsc parkingowych lub które wymagają dużych odległości.
Badania to wszystko
Obowiązkiem właściciela sklepu jest prowadzenie badań regionalnych, aż do poziomu ulicy, aby zapewnić sobie wysoką stawkę. Pomaga współpracować z doświadczonym agentem nieruchomości komercyjnych, który nie generuje statystyk, ale może tworzyć kopie zapasowe roszczeń wraz z dokumentacją. Ale pamiętaj, że agent ma coś do zyskania na transakcji, więc także niezależne badania. Punkt informacyjny w dowolnej bibliotece miejskiej powinien mieć najnowsze czasopisma zawierające szczegóły dotyczące cen sprzedaży i leasingu. Regionalne gazety są świetnym źródłem najnowszych trendów rynkowych, ale także monitorują stawki w obszarach, które Cię interesują. Zapisz się do lokalnych biuletynów dotyczących nieruchomości komercyjnych i obserwuj trendy cenowe.
Pomyśl o zachowawczej sprzedaży na metr kwadratowy możliwej dla Twojej firmy i wykonaj analizę kosztów i korzyści z wynajmu w porównaniu do sprzedaży. W szczególności szukaj porównań między podobnymi typami biznesowymi. Dowiedz się, jaki ruch pieszy i samochodowy jest w tym regionie przez cały rok. Ulica od strony plaży może zabijać od maja do września, ale jest duży powód, dla którego sklepy na pokład i łowią ryby w styczniu.
Ostatecznie, mając dobrą znajomość lokalnych cen, trendów w handlu detalicznym i ruchu dla konkretnych obszarów w twoim regionie, wraz ze zrozumieniem lokalnej sprzedaży na metr kwadratowy, możesz znaleźć obiecującą przestrzeń handlową, która pozwoli Twojej firmie rozwinąć się.
