Wartość godziwa nieruchomości to wartość nieruchomości na wolnym rynku bez czynników zewnętrznych. Ta wartość ma wiele ważnych zastosowań i ma zasadnicze znaczenie przy rozwodach, przy obliczaniu podatków, w przypadku sprzedaży domów i roszczeń ubezpieczeniowych. Podczas gdy każda dana nieruchomość ma taką teoretyczną, uczciwą wartość rynkową, ustalającą, że prawdziwa wartość może być prawie niemożliwa. Dlatego istnieje wiele różnych metod obliczania wartości rynkowej, z których każda może być mniej lub bardziej dokładna w oparciu o specyfikę danej nieruchomości.
Co to jest uczciwa wartość rynkowa?
Uczciwa wartość rynkowa jest jedną z tych pozornie prostych koncepcji, które mogą stać się niezwykle skomplikowane w praktyce. Mówiąc prościej, uczciwa wartość rynkowa to cena, za którą dana nieruchomość mogłaby się sprzedać na obecnym, otwartym rynku, bez zewnętrznych nacisków, takich jak ograniczenia czasowe lub finansowe. Zasadniczo termin ten odnosi się do najniższej ceny, którą sprzedawca byłby skłonny zaakceptować, a także najbardziej konkurencyjnej ceny, którą kupujący byłby gotów zapłacić, gdyby nie był w pośpiechu, by kupić lub sprzedać, ani nie podlegał ograniczeniom finansowym, a oba miały rozsądna znajomość istotnych faktów. Sprawiedliwa wartość rynkowa podlega podażowi i popytowi i będzie rosnąć i opadać w oparciu o obecny rynek.
Dlaczego warto uczciwa wartość rynkowa jest ważna
Sprawiedliwa wartość rynkowa to bezstronna wycena składnika aktywów. Nie ma na nią wpływu sytuacja finansowa lub emocjonalna kupującego lub sprzedającego. Z tego powodu koncepcja jest często wykorzystywana do celów prawnych, najczęściej związanych z podatkami, ubezpieczeniami i transakcjami na rynku nieruchomości. Może być również stosowany w rozliczeniach rozwodowych, aby zapewnić obu stronom równy udział finansowy w majątku, mimo że obie strony nie mogą posiadać równych części całej nieruchomości związanej z rozwodem. Rządy również używają domeny do wybitnych celów domenowych, gdy przejmują własność od jej właścicieli i zwracają je w oparciu o uczciwą wartość rynkową.
Uczciwa wartość rynkowa i podatki
Wartości godziwej wartości rynkowej są przydatne przy ustalaniu wartości nieruchomości wykorzystywanej do odliczenia podatku po wypadku lub darowizn charytatywnych. Na przykład, jeśli właściciel pojazdu przekazuje swój samochód do dobrej woli, może on odpisać uczciwą wartość rynkową w oparciu o wartość samochodu w transakcji otwartego rynku.
Sprawiedliwa wartość rynkowa dla celów podatkowych była przedmiotem wielu spraw sądowych IRS, ponieważ może to być trudne do ustalenia. Jeśli osoba, która oddała swój samochód do dobrej woli, szuka na przykład wartości rynkowej swojego pojazdu, mógłby spojrzeć na porównywalną sprzedaż w serwisie eBay Motors. Mógłby też wykorzystać wartość, jaką zapłacił za samochód, jeśli niedawno ją kupił, oprzeć swoją cenę na wycenie od lokalnego eksperta lub obliczyć ją na wiele innych sposobów. Jednak każda z tych metod może skutkować inną ceną, więc jeśli IRS uzna, że jego uczciwa wartość rynkowa jest zbyt wysoka, mogą w rezultacie przeprowadzić audyt.
Uczciwa wartość rynkowa jest również wykorzystywana do określenia wartości domu podatkowego od nieruchomości. Różnica między ceną zakupu a wartością rynkową będzie zmieniać się wraz z upływem czasu, dlatego ta wartość musi być regularnie poddawana ocenie przez osobę oceniającą podatek miejski lub administratora wyceny nieruchomości.
Sądy spadkowe będą również wykorzystywać godziwą wartość rynkową nieruchomości do celów podatkowych, ponieważ mogą one pomóc ustalić, ile beneficjenci zmarłego muszą płacić w podatku od nieruchomości. Ta wartość jest szczególnie ważna w tych przypadkach, ponieważ ogólnie rzecz biorąc, jeśli odziedziczona własność nie jest przechowywana przez rodzinę, zostanie szybko wyprzedana, więc nie można dokładnie obliczyć jej wartości w zależności od tego, za co jest ona sprzedawana. Ponadto, sprawiedliwa wartość rynkowa musi zostać ustalona w sądach spadkowych, ponieważ wiele nieruchomości jest dziedziczonych przez wielu beneficjentów, którzy muszą ustalić godziwą wartość rynkową, jeśli jedna osoba chce zatrzymać nieruchomość i przekazać innym beneficjentom sprawiedliwy udział w wartości nieruchomości.
Wykorzystanie nieruchomości
Kiedy właściciel domu postanawia sprzedać swoją nieruchomość, jest dla niej korzystne zrozumienie wartości rynkowej przed aukcją, aby wiedzieć, za co ma ją sprzedać. Nie chciała zbyt mało miejsca w domu, ale podobnie nie chciała wystawiać domu na tyle, by zepsuć kupujących.
Uczciwa wartość rynkowa dla ubezpieczeń
Branża ubezpieczeniowa jest również w dużym stopniu uzależniona od uczciwych wartości rynkowych dotyczących zwrotu zniszczonych lub zniszczonych nieruchomości. Na przykład, jeśli dom zostanie zniszczony w pożarze, firma ubezpieczeniowa wykorzysta uczciwą wartość rynkową nieruchomości, aby ustalić, ile należy zapłacić za roszczenie. Liczba ta nie uwzględnia emocjonalnego przywiązania danej osoby do nieruchomości, co oznacza, że rzeczywista kwota zapłacona w związku z roszczeniem może być znacznie niższa niż osoba, która byłaby gotowa zaakceptować, gdyby próbował sprzedać nieruchomość przed jej zniszczeniem.
Różnice od podobnych terminów
Podczas gdy "wartość rynkowa" odnosi się do ceny składnika aktywów na rzeczywistym rynku, uczciwa wartość rynkowa reprezentuje wartość nieruchomości w hipotetycznym idealnym rynku, na którym kupujący i sprzedający są na równej stopie. Podczas gdy faktyczna wartość rynkowa domu będzie dostępna na liście nieruchomości, uczciwa wartość rynkowa domu nie jest tak łatwa do obliczenia. Rzeczywista wartość rynkowa może być w wielu wypadkach wyższa niż uczciwa wartość rynkowa, jeśli sprzedawca przewyższa wartość nieruchomości lub obniża cenę, jeśli sprzedawca próbuje dokonać szybkiej sprzedaży z desperacji.
"Wyceniona wartość" nieruchomości jest podobną koncepcją, ale ponieważ odnosi się tylko do jednej opinii rzeczoznawcy o wartości przedmiotu, a nie prawdziwej wartości rynkowej, ponieważ może się różnić od rzeczoznawcy do oceniającego. Rzeczoznawcy używają norm, wytycznych, lokalnych przepisów, trendów ekonomicznych i porównywalnych transakcji sprzedaży w celu ustalenia godziwej wartości rynkowej nieruchomości. W większości przypadków, gdy wymagana jest uczciwa wartość rynkowa, szacowana wartość jest uznawana za akceptowalną, jednak oszacowane wartości często mogą być nieco wyższe niż prawdziwa wartość rynkowa.
Wreszcie "oszacowana wartość" to wartość nieruchomości ustalona przez lokalnego rzeczoznawcę lub administratora wyceny nieruchomości. Ta wartość służy do obliczania podatku od nieruchomości. Ogólnie mówiąc, oszacowana wartość nieruchomości będzie oparta na ostatnim jej sprzedaży, ostatnich inspekcjach domowych i porównywalnej sprzedaży w domu. Podobnie jak oszacowana wartość, celem tych ocen jest ustalenie godziwej wartości rynkowej, ale oceny są ograniczone faktem, że są to tylko opinie jednej osoby. Choć oszacowana wartość powinna przypominać uczciwą wartość rynkową, często jest nieco niższa. Oceniane wartości są liczbami publicznymi i można uzyskać do nich dostęp na niektórych stronach internetowych lub w lokalnym biurze oceniającego podatnika powiatowego.
Porównawcze analizy rynku
Istnieje wiele sposobów ustalania wartości rynkowej, a chociaż hipotetycznie istnieje jedna ostateczna wartość rynkowa danej nieruchomości, każda metoda obliczania wartości może skutkować inną liczbą. Najpopularniejszą metodą obliczania wartości rynkowej jest przeprowadzenie porównawczej analizy rynku. Obejmuje to przeglądanie innych porównywalnych nieruchomości na rynku lub porównywalnych nieruchomości, które zostały ostatnio sprzedane w ciągu ostatnich dwóch do trzech lat.
Na rynkach takich jak nieruchomości ważne jest, aby wziąć pod uwagę lokalizację nieruchomości na sprzedaż, ale z takimi przedmiotami, jak przedmioty kolekcjonerskie i antyki, może lepiej spojrzeć na porównywalną sprzedaż na całym świecie, ponieważ kolekcjonerzy zazwyczaj nie ograniczają zakupów do lokalny obszar. Gdy porównawcze analizy rynkowe dotyczą nieruchomości, są one zwykle wykonywane przez licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami i powinny obejmować porównania z domami o podobnym polu powierzchni, w podobnym stanie iz podobną liczbą sypialni. Powinny również uwzględniać jedynie domy sprzedane za wartość godziwą na wolnym rynku, a nie domy sprzedane pod przejęciem lub sprzedane w drastycznie niskich lub wysokich wartościach.
Profesjonalne oceny rynku targowego
Innym powszechnie stosowanym sposobem ustalania wartości rynkowej nieruchomości jest zatrudnianie rzeczoznawcy. Rzeczoznawcy powinni specjalizować się w typie nieruchomości, którą badają. Na przykład rzeczoznawca nieruchomości jest certyfikowanym specjalistą z doświadczeniem i szkoleniem w zakresie określania wartości nieruchomości, podczas gdy rzeczoznawca ma rozległą wiedzę o świecie sztuki, historii sztuki i aktualnych trendach w sprzedaży dzieł sztuki. Rzeczoznawcy wykorzystują zarówno analizę rynku konkurencyjnego, jak i inne czynniki, takie jak trendy ekonomiczne, w celu ustalenia godziwej wartości rynkowej nieruchomości. Wielu kredytodawców wymaga domu przed dokonaniem profesjonalnej oceny przed zatwierdzeniem pożyczek na nieruchomości.
Koszt wymiany nieruchomości
Koszt wymiany nieruchomości jest wspólny dla obu firm ubezpieczeniowych i celów odpisu podatkowego. Koszt wymiany jest często podobny do analizy rynku konkurencyjnego, ponieważ może wiązać się z analizą cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Na przykład w przypadku awarii samochodu firma ubezpieczeniowa będzie musiała podać tylko uczciwą wartość rynkową samochodu, aby zastąpić go samochodem w podobnym stanie.
Kiedy element, taki jak dom, musi zostać przebudowany, koszt wymiany musi wziąć te koszty pod uwagę. Na przykład, jeśli twój dom został zniszczony w tornadzie i musiał zostać przebudowany, może to kosztować 250 000 $ w zeszłym roku, ale przebudowa tego samego domu z nowymi materiałami może kosztować 300 000 dolarów.
Cena sprzedaży
W niektórych przypadkach cenę sprzedaży można wykorzystać do ustalenia wartości godziwej nieruchomości. Zasadniczo ma to zastosowanie tylko wtedy, gdy sprzedaż była ostatnia i była na otwartym rynku bez zewnętrznych nacisków. Jeśli dom został właśnie zakupiony w ubiegłym roku, o wartości, która została uznana za sprawiedliwą zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego, na przykład, można to uznać za uczciwą wartość rynkową dla celów podatkowych. Jednak po około trzech-czterech latach wartość ta prawdopodobnie nie będzie odzwierciedlać obecnego rynku, a ocena musi zostać przeprowadzona przed ustaleniem wartości podatku od nieruchomości.
Wyceny podmiotów zewnętrznych
Jeśli kiedykolwiek oglądałeś domy na stronie internetowej takiej jak Zillow, być może zauważyłeś, że nawet domy, które nie są wystawione na sprzedaż mają wartości wymienione na nich (w przypadku Zillow nazywa się je "Zestymatesami"). Te wyceny nieruchomości są obliczane na podstawie takich czynników, jak niedawna sprzedaż lokalna i publiczne rejestry podatkowe. Każda witryna ma unikalną zastrzeżoną formułę, dlatego wartości mogą się znacznie różnić w zależności od witryny.
Firma o nazwie HouseCanary twierdzi, że ma najdokładniejsze wyceny nieruchomości online, które zawierają wszystkie dostępne dane rynkowe w swoich analizach. Według strony, ich poziom błędu w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej nie powinien być większy niż 3,6%, co oznacza, że strona może mieć najbardziej dokładne wyceny w domu wartości godziwej dostępne online.
